马光远：存量房贷利率下调后，房地产下一步会怎么走！

2024-09-25 14:29:25

存量房贷利率下调后，房地产下一步会怎么走！

文｜马光远

千呼万唤之后，存量房贷利率下调的政策终于明确：2024年9月24日，央行宣布降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，并且宣布了房地产领域的其他支持政策。

具体内容是：

第一，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右；

第二，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%。

第三，将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励；

第四，将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件延期到2026年底；

第五是支持收购房企存量土地。研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。在必要的时候，也可以由人民银行提供再贷款支持。

这五项政策的含金量不容置疑，对整体房地产市场的支持，我个人认为就央行的层面，已经尽力了。

下面，我对下调存量房贷利率和降低二套房首付比例，从我个人观察的层面做一个解读，特别是在这些政策的加持下，中国房地产市场究竟会怎么走，说一下我自己的基本判断。

首先，关于存量房贷政策，随着新增房贷利率的多次下调，存量房贷利率与新增房贷之间利率之差越拉越大。

特别是“5.17”政策之后，随着房贷利率下限的取消和LPR的下行，新增房贷下行明显，很多城市的首套房贷利率跌破3%（包括一线城市广州），这使得存量房贷利率和新增房贷利率比，显得畸高，有相当一部分的存量房贷利率在4%以上，为了避免更大的利息损失，很多人选择提前还贷，应该说，提前还贷是一种理性的选择，因为在现在经济整体收益下降的情况下，要找到4%以上的理财产品和投资机会并不容易。

尽管在去年，对存量房贷进行了一次下调，但下调的范围有限，条件苛刻，而且下调不得低于当时每个城市的房贷利率下限。

“5.17”新政后，全国房贷利率的政策下限放开，房贷利率大幅下降，新老房贷的剪刀差进一步拉大，特别是过去的热点城市，由于利率加点幅度大，新旧房贷利差更大。

考虑到房贷利率的下调是在中国房地产市场深度调整，政府为了稳定房地产的特殊情况下出台的，在这种情况下，我们认为，同时下调存量房贷利率是合理的，对以前购房者也是公平的。

如果不下调，一方面不利于房地产市场的稳定，另一方面，会倒逼贷款者提前还贷。考虑到房贷仍然是商业银行的优质资产，提前还贷导致的利息损失肉眼可见，下调存量房贷利率无论对银行，对个人，对房地产市场，都是好事。

这次下调后，根据央行的说法，预计平均下降幅度在0.5个百分点左右，将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右，这无疑是一个多赢的结果啊。

第二项政策，关于统一房贷最低首付比例至15%。全国层面的商业性个人住房贷款将不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一为15%。

这个政策，我最早呼吁的时候，很多人不理解。可见，多年的调控之后，很多人的思维已经固化了。房贷首付比例和利率水平差别化的政策，是在中国房地产市场过热的情况下，为了抑制需求而出台的政策。确定首付比例和房贷利率的标准不是按照风险原则，而是按照套数。

首套首付比例和利率低，二套首付比例和利率高。这也意味着，过去的二套房贷政策是惩罚性的，不是鼓励性的。一些热点城市，特别是一线城市，二套首付比例最高的时候高达70%，80%，肯定是全球最高的首付比例，利率也是惩罚性利率，加点程度很高。

现在，房地产市场逆转，房地产市场的需求正在从首套为主转向改善型为主，房地产政策的目标也是鼓励大家改善，房价处在下行中，市场不再过热，按照过去抑制房地产市场过热的做法确定首付比例和贷款利率显然和市场的基本面不符合。

其实这个政策早该改了，我呼吁这个政策的改变至少从2021年就开始了。二套首付比例和利率的过高，抑制了真正的改善型需求，和我们倡导老百姓改善是背道而驰的。

我呼吁房贷政策回归到按照风险定价，和政策鼓励改善的目标相向而行。

甚至我认为，鉴于全国购买二套房的人，大多数支付能力和经济状况是好于购买首套房的，他们的首付比例应该比首套更低，这才是风险配比原则。这一次调整了首付比例，我认为只是第一步，还应该把房贷利率统一，最起码首套房的利率和二套房一致，才体现鼓励改善型需求的政策倾向。

有人问我，这几项政策出台后，中国房地产市场会怎么走，房价见底了吗？

说实话，鉴于市场调整的时间过长，幅度过大，目前中国房地产市场目前的情况依然是严峻的，市场的风险依然没有明显好转，预期依然很弱。从房地产市场的指标看，房地产开发投资、房地产销售、新房开工面积等主要指标距离历史高点差不多都腰斩，房价下调超过30%的城市也是大多数，所以我一直认为，从数据看，市场的均衡点已经到了，市场在某种程度上已经调整过度，但为什么市场仍然在深度调整。

原因很简单，市场的主要风险并没有彻底出清。

特别是保交房的风险，以及开发商的资金链引发的行业风险并没有见底，这导致风险的恶化和市场的踩踏效应，导致市场信心极为脆弱，任何风吹草动都如惊弓之鸟，引发市场更大的恐慌。而解决风险的关键就在于通过强有力的针对性强的政策对抗风险，在现在的情况下，市场靠自身调整无法完成风险出清。

所以，我一直强调，政策要及时，要精准，要狠一点，要矫枉过正，政策不怕过量，就怕不足。

根据政策的不同力度，我个人认为，未来中国房地产市场有三种可能得走势：

第一种，最乐观的走势，在政策的加持下，今年年底市场见底，风险出清，市场开始缓慢复苏，前提是政府为化解风险提供强力保证。为包交房，为房地产市场的资金链和库存穷尽政策的所有可能性，甚至提供隐形的担保。

第二种走势，在缺乏政策强有力支持，或者政策依然迟缓的情况下，鉴于市场风险依旧恶化，市场会继续反应过度，市场见底的过程还需要3到5年时间。参照过去的国际惯例，在这个过程中，房价可能出现普遍腰斩（包括一线城市）的情况。

第三种可能，也就是最悲观的情况，参考日本模式，由于政策干预失败，经济大周期巨变，人口等达峰，房地产可能陷入超过10年的低迷，这是我们最不愿意看到的，也是我们政策需要极力避免出现的情况。

我认为，房地产选择哪一种走势，关键仍然是政策的力度和政策的精准，只要我们下了决心要稳住市场，就一定可以稳住。但现在是必须采取行动的时候，我们不能说别无选择，但确实已经没有时间再等待了。

来源：光远看经济

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