钟正生：宏观视角下看待房地产发展
经济观察网 / 2023-06-10 10:35:11
在2023年6月7日由经济观察报、经观传媒举办的第二十届（2023）蓝筹年会上，中国首席经济学家论坛理事钟正生从房地产、消费及中美关系等多个方面进行解析。其中让人印象深刻的是房地产新发展模式的建议。他说，目前中国城市有 3 亿多新市民，只要坚决好这些新市民的住房问题，他们就能够释放出巨大的消费潜能；同时他还建议要适度降低存量房贷利率，减轻家庭偿债负担，以更多释放消费空间，带动经济发展。
以下为钟正生演讲内容节选：
当前中国经济以恢复性为主要特征。所谓恢复，可以理解为前期积压需求的滞后释放。今年一季度中国 GDP（增速）是 4.5%，三产加速增长，消费显著恢复，对 GDP 带动作用非常突出。
为什么是三产或者说是服务业加速增长，三方面因素驱动：一是接触性，聚集型服务业补偿性增长；二是交通运输业的增长；三是数字经济的带动作用显著增强，Chat GPT 掀起了投资热潮，AI 应用空间打开。
2023 年以来经济主要表现为，消费与民间投资两大内生动力不强，房地产投资持续收缩，拖累了总需求，表现比较亮眼的是餐饮消费，制造业投资比较稳健，基建投资依然景气。
工业经济需要在不利因素中寻求支撑，3 月温和回升主要受到原材料和装备制造业的拉动 , 房地产保交楼和基建投资提前施工，对这两个行业拉动显著。
进入 4 月，工业原材料减产显现，工业增加值环比处于历史低位，仅好于 2022 年同期；工业生产在下降，4 月底开始掉头。
为什么工业增长遇到不利因素，主要是工业产销率和产能利用率在低位，3 月工业产销率创下历史新低。为什么产能过剩，十四五提出保持制造业稳定的政策基调下，2021 年以来我国制造业一直维持高景气，但今年以来我国制造业呈现生产热、投资冷，或者说供给稳和需求冷的状况。
1-3 月，制造业固定资产投资同比下降 1.9 个百分到 -6.2%，其中高端制造业生产和投资均显著下滑，外围环境对中国中长期产业升级和科技突围的不利影响值得警惕。从目前工业出口交货值持续负增长、按出口加权平均的新出口定单指数同比仅仅温和回升等因素判断，全球制造业缺乏景气共振情况下，外需增长持续性依然堪忧。
去年中国制造业投资增长 8% 左右，我们估算财政、货币和产业政策支持拉动 4 到 5 个百分点，即一半以上是靠政策扶持，尤其对企业技术改造投资的支持，拉动效果非常好。
制造业投资八成以上是民间投资，非常关键的是民营企业家信心恢复提升，要用实际行动改善预期，提振民间投资信心。民营企业家信心恢复的程度，很大程度决定了制造业投资恢复的高度。
中游制造业表现非常稳健，尤其装备制造业成为工业增加值的中流砥柱，汽车制造和电器制造两年平均增长可谓一骑绝尘。
出口拉动力量从欧美转移到一带一路国家。1-4 月同比增长 10.6%，一带一路国家达到 8.2 个百分点。对美出口低迷，存在 " 中美脱钩 " 影响，但我国是经济全球化的倡导者和践行者，主观上不希望看到中美脱钩。
1-4 月东盟和韩国对中国出口下降，中国对东盟出口回落，主要是在全球制造业放缓情况下，东南亚的进口需求不稳定，2-3 月份中国对东盟出口高增长，可能与此前积压定单释放有关。
从宏观角度看，两个要关注：一个是对一带一路国家和地区的出口能否维持在高水平，欧美经济放缓什么时候兑现。
二要关注消费，从国家统计局来数据来看，居民可支配收入增速未见起色，通讯器材、汽车等大件消费仍然疲软。疫情三年像梦幻一场，经济学界讨论有所谓的疤痕效应。截至 2022 年三季度，我国居民可支配收入中大概 16% 用来换本付息，偿债负担比大部分发达经济体要高，家庭资产负债表受到冲击，提升居民消费仍然任重道远。
一直讨论居民超额储蓄，2022 年居民存款比历史均值高很多，我们测算是 6.8 万亿元左右，一部分是居民购房延缓支出，大概 3 万亿元；一部分是金融资产再配置，比如去年银行理财产品赎回重新存入银行，而居民勒紧裤腰带的预防性储蓄，这一块是 2.3 万亿元左右。
但超额储蓄更多来自城镇和发达地区的居民，这些群体的边际消费倾向本就更低。超额储蓄要更多转化为消费，需要中国经济平稳持续增长，居民的消费能力和意愿才能实质提升，消费可以理解为经济增长的同步变量。
再看房地产，我们判断房地产投资修复有待夯实。当前房地产投资修复能力以保交楼为主要特征。国家统计局 5 月数据没有出来，从 4 月来看，房屋竣工面积增速不断攀升，但房企新开工意愿不强。
4 月商品房销售面积环比与去年同期水平相当，房地产销售并未得到根本改善，去年万亿元延缓购房支出的超额储蓄，好像没有这么快释放出来。
为什么房企新开工意愿不强，有两方面因素，一个是去年以来二手房销售占比显著提升；一个是今年一季度以来商品房待售面积攀升，房地产库存仍然在积累。
最近大家关注房地产会不会有一些增量政策出来。什么是房地产发展新模式，主要是加快保障性住房的建设和供给，不少学者建议设立住房专项保障基金，政府在市场上买房再卖或者租给新市民，提升房地产市场增量需求，提升新市民消费倾向，
新市民就是 3 亿农民工，他们消费水平赶不上城市，也赶不上农村，对未来收入和就业的预期不高，简单形象地说是 " 两头不搭 "。如果把这个群体的住房租房问题解决，他们可能是消费倾向提升最快的群体。
以现在房地产发展态势，我们预测全年房地产投资仍然较难转正。房地产在中国 GDP 中的占比在三分之一到四分之一，如果房地产投资负增长，对中国经济还是个拖累。当然，今年因为保交楼，会形成更多的实物工作量，房地产对 GDP 中的固定资本形成会有更多贡献。
目前经济还是复苏为主，4 月中央政治局会议部署来看，主要强调增强内生动力，包括如何提振消费、有效带动民间投资、促进预期改善是非常关键的。目前出台了促进民营企业发展壮大的意见，预期今年民营经济将面临更加友好的环境。
中国经济规模何时超美，高盛 2011 年预测是 2026 年超过美国，去年预测是 2035 年；按照 OECD 的预测是 2030 年，
具体什么时点，取决于几个因素：，其中特别重要的是是中国人口总和生育率。去年我国人口生育率跌破 1.1，全球倒数。我们知道，要维持人口规模平稳，总和生育率需要在 2.05 左右。低生育率怎么扭转非常关键，是否可以考虑将买房和生育挂钩，更强地挂钩。
站在当前时点，完成全年 5% 左右的增速目标没有问题。我们在 " 等风来 "，当前经济增长环比动能较快走弱，，预计宏观政策加码时点可能提前，而且不排除一些根本性改革的措施推出来。
如果这样的话，市场信心、社会预期都会有很大提升，中国经济修复之路会走得更加平稳。
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