信用对资产价格的预测能力存在阶段性

　　（3）信用对资产价格的预测能力存在阶段性

　　在信用层面，我们选取信贷及其缺口，分别检验其对房价同比的预测能力，其中，中国的信贷指标为金融机构各项贷款余额，美国的信贷指标为非金融部门信贷（Credit to Non financial sector from All sectors），信贷缺口为用HP滤波法算出的信贷/GDP偏离其趋势值的缺口。通过建立普通线性回归方程，分别对以上两个衡量信用情况的指标与房价同比之间进行回归分析。

　　中国案例：金融危机后，信用对资产价格的预测能力加强。（1）贷款增速对于1个季度以后的房价同比预测效果最好，R方为20%，即贷款可以解释20%的房价同比变化；（2）进一步，我们将预测划分成2000年——2008年、2009年——2018年，计算信贷对房价的预测值与房价实际值之间的相关系数，发现金融危机后，贷款对房价的预测能力显著提升，两者的相关性高达0.68。

　　美国案例：金融危机前，信用对资产价格的预测能力较强。（1）信贷增速对于1个季度以后的房价同比预测效果最好，R方为10.1%，即信贷可以解释10.1%的房价同比变化；（2）信贷缺口对4个季度后的房价预测效果最好，R方为8.5%，总体的预测能力略弱于信贷；（3）进一步，我们将预测划分成1977年——2008年、2009年——2018年，计算信贷及其缺口对房价的预测值与房价实际值之间的相关系数，发现金融危机后，两者对房价的预测能力均明显下降，相关性分别由0.33/0.46降至-0.31/-0.1。

　　金融危机后，美国的资产价格上涨以股价和初级商品价格的上涨表现出来。次贷危机后，美国政府针对房地产市场加强金融监管、控制杠杆，房地产市场逐渐复苏，过度投机风险不明显，市场整体较为健康，2018年自住住房和租赁住房的空置率分别约1.5%和7%，均回落至80-90年代的平均水平。在房地产市场基本平稳的背景下，美股迎来10年的长牛走势，在2009年2月到2018年12月间上涨了241%，此外商品价格也出现了一定上涨，黄金价格在2007年6月到2012年10月间上涨了166%。