【关键词】 房地产发展 去库存 国际经验 风险防范

 

一、美日房地产泡沫产生的背景较为相似

 

（一）美国房地产泡沫产生的背景。2001年美国电子信息产业泡沫破灭后，美联储采取了连续下调联邦基金利率的方式以提振经济活力，将利率从2001年1月的5.98%降至2003年7月的1.01%，刺激了房地产市场的投机心理，导致大量资金进入房地产市场，引发了房价大幅上涨，并造成房地产泡沫的不断积累，美国住房价格指数在2000-2005年间增长了84%。而且，在扩张性货币政策刺激下，2001-2005年间，银行不断放松住房贷款条件和次贷市场的迅速扩张，在很大程度上加速了房地产泡沫的形成与膨胀。但与此同时，美国经济在低利率政策的刺激下复苏加快，美国政府为了防止宽松货币政策造成通货膨胀，开始上调联邦基金利率，从2004年的1%提高至2006年的5%，先后17次加息。美国利率政策的变化直接导致房地产市场繁荣逆转，住房价格下跌、销售量下滑，并在2006年中期刺破房地产泡沫。本轮房地产泡沫的破灭也引发了房地产次级抵押贷款违约现象并最终爆发金融危机，这也是美国20世纪30年代以来爆发最严重的一次经济危机。事实上，美国房地产泡沫是房地产行业的产能过剩，与其经济发展背景关系密切。

 

（二）日本房地产泡沫产生的背景。1985年广场协议致使日元大幅升值，日本政府为了应对日元升值带来的经济衰退，被迫采取降低存贷款利率等一系列经济政策。1986年1月至1987年2月，日本政府连续5次下调利率。同时，银行等金融机构对房地产行业的贷款规模不断扩大，进一步加快了房地产泡沫的形成1984年全国银行对房地产行业的贷款总额为139360亿日元，相当于对制造业贷款的23.5%；1989年这一额度上升至409857亿日元，1991年进一步增加到447248亿日元。另外，由于日元大幅升值导致出口急剧下降，大多数企业把资金投向土地资产和金融资产等投机上，造成大量资金流向房地产市场，推动了房价进入新一轮暴涨期。但在1989年，日本政府为了遏制房地产泡沫，一年内连续3次上调贴现率，并多次上调银行利率；1990年3月，日本大藏省发布《关于控制土地相关融资的规定》，对土地金融进行总量控制，该举措导致了支撑日本经济核心的长期信用体系陷入崩溃。此后，日本银行也采取了金融紧缩的政策，进一步触发了泡沫的破裂。1990年末，日本房地产泡沫开始破灭，房地产企业和非银行业金融机构相继破产，既暴露了经济发展的“不安全”，又产生了严重的信贷危机。1992年，日本政府出台了“凡持有土地者每年需上缴一定比例的税收”等规定，引发土地所有者大量抛售土地，造成房地产市场出现过剩局面。

 

二、美日房地产泡沫破灭的触发机制值得警惕

 

（一）突然而剧烈的紧缩性宏观政策触发房地产泡沫破灭。通过对美、日房地产泡沫产生背景的研究可以发现，政府长期以来为满足居民的愿望而偏好宽松的货币、财政和房贷政策，而美联储货币政策方向的调整，直接导致住房贷款利率上升，加大了购房者的还贷压力。2004年以后，美联储为了防止通货膨胀连续17次提高利率；2007年4月，美国第二大次级贷款抵押公司新世纪金融公司申请破产保护，次贷危机爆发。随着房地产泡沫的不断膨胀，日本政府意识到问题的严重性，开始改变低利率政策、提高贴现率、大幅提高商业银行自有资金比例等货币政策的方向。这些货币政策的相继出台，压缩了流动性并迅速刺破泡沫。与货币政策一样，财政政策的突然紧缩也会通过减少支出、改变预期等途径加速房地产泡沫的破灭。1990年10月，日本政府确定了以设立“地价税”为支柱的土地税制改革方向，并制定了《土地基本法》；1990年12月，土地政策审议会决定以拉低地价的形式挤压泡沫。