2016年我国经济工作主要任务之一是化解房地产库存。目前，社会各界对房地产高库存的认知比较一致，但对库存水平的具体判断存在一定的分歧和混淆。究其原因，是对房地产库存的界定模糊，加上部分统计缺乏或不公开，导致房地产库存水平难以准确测算。本文结合房地产开发活动流程、工程跨期变换关系、房地产开发统计数据以及适当合理的估计，对当前我国房地产库存水平、住宅套户比进行测算，并提出房地产去库存的政策建议。

 

一、房地产库存的界定及合理区间

 

在房地产开发活动中，商品房生产过程先后经历已出让未开发土地、已开工未取得预售许可、开工并已取得预售许可、已竣工等四个阶段。从常用的库存概念考虑，一般将具有相对成熟形态的产成品作为库存，也就是已竣工未出售的商品房，在我国现实情况下还有几块房产应包括在库存内。

 

首先，考虑到商品房销售的75%左右采用预售模式，因此在界定商品房库存时需要有所变通，应该充分考虑到预售商品房的库存。其次，保障性住房是和商品房相对独立的住房体系，在统计上没有完全纳入到房地产开发统计中。保障性住房（不包括限价房和经济适用房）基本上属于申请-审核-分配性质的，不能自由上市交易，除年度新开工和基本建成套数对外公布，其他详细数据不公开。在大规模推进保障性安居工程建设中，由于配套设施不能及时跟上、选址偏僻、质量较低等原因，一些保障性住房项目出现空置率比较高的现象。最后，游离在政策法规之外的小产权房也属于房地产范畴，并且规模较大。小产权房没有取得土地、规划、工程等许可，未纳入到现行房地产开发统计中，无法获得准确的建设、销售和库存等数据。总结起来，简单用“已竣工未出售的商品房”衡量房地产库存至少存在着三个方面的低估，一是没有考虑期房库存情况；二是没有考虑保障性住房等的库存情况；三是没有考虑小产权房的库存情况。

 

基于上述分析，考虑到保障性住房和小产权房数据或不公开或缺少统计，基于严谨性和准确性，本文将房地产库存分为两个层次，分别是狭义房地产库存和广义房地产库存。除此之外，在广义房地产库存的基础上增加保障性住房库存、小产权房库存，则是完整意义上的全口径库存，有待统计完善后进一步研究。

 

——狭义房地产库存，口径为现房库存，是指报告期末已经竣工的待售现房，即现行房地产开发统计中“商品房待售面积”的概念，不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋。通过狭义库存可以计算商品房空置率，用于判断商品房市场发展状况。

 

——广义房地产库存，口径为可售现期房库存，是指现房库存和期房库存之和，即在狭义库存的基础上增加待售期房库存。所谓待售期房库存，是指尚未竣工但已经取得预售许可证的、可供销售或出租的商品房屋建筑面积。

 

值得强调的是，本文没有将待开发土地面积、未取得预售许可的施工项目纳入到房地产库存中。原因在于，待开发土地面积还没有进行开工建设，完全可以通过改变土地属性转作其他用途，相当于原材料的概念，不能视为房地产库存。未取得预售许可的施工项目属于还没有形成商品房相对完整形态、资金投入尚未超过一定比例的在建工程，存在较大的烂尾风险，也不宜作为房地产库存。否则，会泛化房地产库存的概念，过分夸大房地产库存真实水平。

 

目前，合理的房地产库存范围尚无严格界定，比较有代表性的看法主要有：住建部副部长齐骥认为，“高库存”是指一个城市的住房库存量超过合理区间，高过12-18个月的销售量；中国指数研究院认为，合理去化周期一般为6-12个月左右；中国社会科学院城市与竞争力研究中心认为，去化周期的合理区间在6至18个月。可以看出，相对认可的合理去化周期的上限是18个月。