进入2020年下半年，房地产形势将会怎样？房地产调控又将如何？近日，中国人民大学中国宏观经济论坛（CMF）宏观经济热点问题研讨会（第9期）在线上举办，知名经济学家刘元春、连平、秦虹、毛振华、朱海斌、潘向东联合解析我国未来房地产市场走势和政策方向。

 

  市场将会持续恢复

 

  中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、中国宏观经济论坛（CMF）主要成员、住建部政策研究中心原主任秦虹代表论坛发布CMF中国宏观经济专题报告。秦虹指出，随着疫情基本得到控制，各行各业全面复产复工，房地产市场也正在快速恢复，而且相关指标的表现都相对不错。其中，新房成交规模累计同比降幅持续收窄，价格稳中有涨。土地市场量缩价涨，持续升温。房地产开发投资增速好于固定资产投资和基础设施投资。房地产投资端的韧性仍存，将继续在我国稳经济的过程中发挥重要作用。

 

  如何看待接下来的房地产市场走势？与会专家发表了自己的观点。中国人民大学副校长刘元春表示，在后疫情时代只要中国疫情可控，资产价格适度回归的预期就是既定的，资产和流动性的流向也应该是既定的，因此房地产在下半年出现持续回升是大概率事件。

 

  摩根大通中国首席经济学家朱海斌指出，房地产虽然在恢复，但目前并没有出现过热的苗头，无论从政策还是市场走势来讲都是“稳”字当头。预计今年房地产投资全年增速在5%左右，房价涨幅和房地产销售大概都在个位数的水平。

 

  中国人民大学经济研究所所长、中国宏观经济论坛（CMF）联席主席，中诚信集团董事长毛振华认为，总体上短期来看房地产出现快速下降的风险是非常小的。但在某些人口和产业流失比较严重的地区，特别是在四五线城市，房价下行存在非常大的可能性。

 

  呈现超级分化格局

 

  报告显示，经过城镇住房制度改革后的20年多年发展，房地产市场的销售规模从1998年的1亿平方米增长到2019年的17亿平方米，增长了16倍。在总量增长的同时，房地产市场出现了分化，企业市场占有率、融资成本、土地储备格局、企业盈利能力以及不同城市的房地产市场均出现了分化。

 

  “经过疫情之后的当前，用分化已经不足以形容房地产市场的变化，房地产市场出现了超级分化的格局。”秦虹说。

 

  秦虹分析称，如1-5月在全国商品房销售额和销售面积均出现负增长的情况下，规模在500亿以上的房地产企业上半年销售额已经恢复到了正增长，这反映出了房地产市场的分化。而这种超级分化在房地产企业之间以及城市之间、城市内的项目之间均有体现，住宅地产与商业地产、不同地段的房产需求量、不同房企的库存也都存在超级分化。

 

  植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为，房地产市场的快速分化对于整个行业而言存在很多积极影响。一是一些经营不善的弱小房地产企业被淘汰出市场，使得市场结构更加合理；二是这种分化有助于降低行业成本；三是有助于调控政策落地，使市场保持健康发展。

 

  仍需坚定调控方向

 

  为促进房地产市场平稳健康发展，今年以来，中央多次为房地产政策定调。4月，中共中央政治局会议提到“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展”。5月，政府工作报告强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”

 

  报告指出，保持房价的稳定对我国经济社会的稳定和金融安全至关重要。中长期来看，当前我国房价处于高位，房地产市场根本的矛盾并未得到实质性解决。房地产市场的超级分化使房地产调控和应对风险的难度更大。

 

  在此背景下，秦虹认为，未来房地产市场仍需坚定调控方向，在施策方向上需要保持“五个不变”。一是“房住不炒”战略定位不变。政策关键在“炒”字，防止炒房反弹。二是“租售并举”的供给体系不变。政策关键在“租”字，发展好住房租赁市场。三是“因城施策”的调控机制不变。政策关键在“城”字，城市政府对当地房地产市场平稳负总责。四是实现“三稳”的调控目标不变。政策关键在“稳”字，防止市场大起大落。五是房地产金融政策维持稳健不变。房地产市场历来对货币政策高度的敏感，政策关键在稳房贷利率。

 

  新时代证券副总裁兼首席经济学家潘向东就疫情之后的房地产政策发表了自己的看法。他认为，对待不同城市要差别对待，对于一些三四线城市，疫情冲击到房地产需求，要做好应对市场低迷的政策措施；对于一线城市和核心二线城市要应对好股市走强之后的房地产价格波动，调控政策不能放松，要保证市场的平稳性。