房地产市场经历持续3年多的大幅调整后，市场触底的信号也愈发明显。从国际比较和我国2008年、2014年至2015年间两次房地产市场止跌回稳的情况看，当前房地产市场已具备止跌回稳的基础。随着政策成效的进一步显现和预期的不断好转，房地产市场止跌回稳的动能会进一步增强。

 

房价收入比已处于历史低位有助于市场止跌回稳。房价收入比，一般定义为一套标准住房的价格是一个家庭年收入的倍数，是衡量购房支付能力的重要指标之一，对于判断房地产市场形势具有重要参考意义。从国际比较和我国前两次房地产市场调整情况看，在房地产市场调整到房价收入比的历史低位时，市场都会出现触底企稳。今年三季度，全国的房价收入比处于1998年以来历年同期的低位，房地产市场触底信号较为明显。

 

房贷利率降至历史最低显著提升居民购房支付能力。居民购房大都需要借助银行信贷的支持，首付和利率等条件的变化会显著影响居民购房支付能力。当名义利率上升时，购房者的月供支出增加，会抑制购房需求；当名义利率下降时，购房者的月供支出减少，实际支付能力提高，会刺激购房需求释放。需要指出的是，利率政策的调整对房地产市场的影响具有滞后性，这种影响通常在连续加息或持续降息后才会显现出来。2021年四季度，我国个人住房贷款加权平均利率为5.63%，处于阶段性高点。10月31日，中国人民银行发布2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%，创有统计以来最低。同2021年四季度贷款利率处于高位时相比，目前购房人在首付金额和月供金额不变的情况下，支付能力会提升20%以上。此外，契税、增值税等政策的优化会进一步降低交易环节成本，促进交易量的回升。

 

新房市场供求关系改善进一步支撑房地产市场止跌回稳。2022年以来，新房销售面积持续高于房屋新开工面积，新房的实际可售库存持续下降，2022年到2024年11月底，新房累计销售面积为33.4亿平方米，比同期房屋新开工面积多5亿平方米。2024年前11个月房屋新开工面积为6.7亿平方米，只相当于2021年同期的36.8%；其中新开工住宅面积只有4.9亿平方米，相当于2021年同期的36.3%。新开工面积的大幅减少意味着未来一段时期新增供应量仍将保持低位，而随着销售的好转，新房市场的供求关系将从近3年的供过于求转向供求平衡，部分城市甚至会出现供不应求。供求关系的改善会进一步支撑房地产市场止跌回稳。

 

宏观经济指标改善会进一步带动居民预期改善。宏观经济运行情况对居民收入和整体预期影响较大。9月26日中央政治局会议召开之后，相关部门加力推出一揽子增量政策，经济运行回升势头增强，主要指标回升明显，市场信心改善。11月份，制造业采购经理指数（PMI）为50.3%，连续3个月上升，且连续2个月运行在扩张区间。11月份全国税收收入同比增长5.3%，增幅比上月提高3.5个百分点，连续2个月保持增长，其中个人所得税增长11.4%，增幅比上月提高5.9个百分点。11月份全国城镇调查失业率为5%，与上月持平，处于今年以来较低水平。宏观经济指标的改善会进一步带来居民预期的改善并向房地产市场传导。