摘要：随着房地产调控的持续深入、去房地产化浪潮的掀起以及2022年房地产销售市场的冰冻，房企经营模式转变的话题再度进入市场视野。当前房企的经营模式转变往往呈现以下特征：由债权融资向股权融资转变，从“大而全”转向专业化金融化，由规模驱动转变为利润驱动，开发过程的专业化不断提高，物业服务与持有经营业务成为战略重点。

 

关键词：房地产企业，经营模式转型，房企专业化，持有经营业务

 

 

2013-2015年，在房地产市场下行的大背景下，许多拥有现金优势的房企开启了多元化转型的道路，转型方向包含商办运营、长租公寓、物流、文旅、康养、医疗、教育、体育、文娱等。

 

2016-2018年，房企转型话题有所沉寂，因为第一批试水转型者鲜有成功案例，而随着一轮住宅销售市场上行周期的来临，房企的主业重新焕发出光彩。

 

2019-2022年，随着房地产调控的持续深入、去房地产化浪潮的掀起以及2022年房地产销售市场的冰冻，房企经营模式转变的话题再度进入市场视野。

 

 

房地产周期波动看似一如既往，但有两个变化使得房地产行业开始进入“夹缝生存时代”。这两个变化均非短期的原因，对行业未来5-10年有着深远的影响。房企转型主要来自长期行业销量见顶和“房住不炒”的政策压力。

 

第一个背景是行业长期销量见顶。我国城镇化已进入快速发展阶段的后半段，权威预测2030年城镇化率将由当前的60%缓慢提升至70%，增速显著趋缓；联合国人口署预测中国人口将在2031年达到14.6亿的峰值，主力购房人群（20-49岁年龄段人群）数量则持续下滑。各个权威机构结合人口增长、城镇化率发展、人均住房面积等预期因素对我国城镇新增住房需求进行预测，结果显示新增住房需求的峰值出现在“十三五”期间，“十四五”开始新增住房需求将出现趋势性下降。因此，行业销量增长空间十分有限，需要寻找新的增长点。

 

第二个背景是调控政策造成的“房住不炒、区间管理”。“稳地价，稳房价，稳预期”的政策目标意味着政策已从“限”变为“稳”，不再是“一刀切”式的调控，而是“区间管理”，维持房地产行业在一个可接受的窄幅区间内波动。中央政治局一再强调“房住不炒”也意味着房地产调控不再只是经济政策，而是政府从长远角度考虑坚定执行的政治任务；在窄幅波动区间内，过往周期赋予的库存升值空间将被压缩，依赖库存涨价的模式或难以为继。因此，行业价格增长空间也十分有限，同样需要寻找新的增长点。

 

 

3.1 由债权融资向股权融资转变

 

纵观过去多年，房地产行业融资始终以债权融资为主（房地产市场长期上涨，开发商宁愿承担高利息成本，也不愿意让渡利润），尤其是中小开发商高度依赖信托、委托贷款等非标准债权融资，所谓的股权融资也往往是借用通道，“明股实债”现象比较普遍，造成了部分房企资产负债率偏高，债务风险较大。

 

在去杠杆的背景下，2018年4月资管新规正式落地，2019年房地产融资监管收紧，房企的债权融资非标转标趋势明显，银行信贷和标准化债券成为债权融资的主体，同时一些开发商和房地产项目开始接受真正的股权融资，而在开发商之间，开发商和保险、基金公司之间，在项目层面纷纷开展股权合作。未来，随着房地产项目地价占比逐步提升，行业利润水平下降，高杠杆高风险的债权融资的占比将逐步减少（监管对债权融资通道的收紧也是重要原因），同时，随着REITs等资产证券化工具的逐步成熟，未来房企的股权融资将得到进一步的发展。

 

3.2 房企从“大而全”转向专业化、金融化

 

目前中国的房地产企业仍是传统开发商，由于中国房地产的开发模式从一开始就是以香港为模板，房地产开发商一揽子做融资、拿地、开发、建设、销售、运营、服务等全过程。这一模式下开发企业的特征是：大而全、重资产、风险大。为了抗风险，开发企业往往急迫追求扩大规模，这种模式当前存在较大的压力，一是地价、房价大幅度上升后，对资金需求量过大、资源整合能力和专业度要求越来越高；二是什么都做就很难都做精做强，很难做到投融资、开发、运营、服务各环节足够专业化。

 

而在当下美国房地产市场，呈现专业化和金融化两大特点，部分房企发展成拥有超强资本运作能力的金融机构。REITs类房企在美国上市房企数量上占比70%，市值上占比86%，典型代表企业如西蒙。部分房企发展为专业的住宅建筑商，通过产品线标准化提高周转、增加盈利，如美国前三大住宅建筑商莱纳、霍顿、帕尔迪。

 

香港地产模式导致最终行业寡头垄断，本身可能是城邦地域的产物，但不适合整个地大物博的内陆房地产。美国房地产这种高度金融化、专业化分工，完整高效产业链的模式，或许是中国房地产模式的未来。

 

在当前的中国房地产市场，已经出现了投融资和开发运营分离的趋势，既出现了部分只做投融资业务的专业机构，如中国平安旗下专业的不动产投资及资产管理平台——平安不动产，同时在传统开发领域利润空间收窄、重资产模式门槛越来越高的情况下，部分房企开始通过专业输出，变轻做代建，目前TOP20房企中也已有8家开展代建业务，成为房地产企业转型的主要赛道之一。

 

开发代建主要服务对象为中小房企。因为历史原因，本土化优势等原因，大量中小企业有土地、甚至超低价的土地，但没产品力、没品牌，所以导致他们源头上就需要专业的品牌房企为其代建赋能，将项目委托给品牌房企进行全过程开发管理，而不是把土地卖给开发商。采用代建这种合作模式后，自己仍然可以获取收入和利润大头；同样，很多跨国企业、金融机构和地区总部大楼也存在大量办公代建需求，他们也需要直接外包给专业高效的代建公司，这样效率更高。

 

3.3 房企由规模驱动转变为利润驱动

 

在因城施策的实时调整下，行业周期被拉长，市场波动性减小，缺乏行业性的整体大幅上涨条件，预计整体维持窄幅箱体运行态势。

 

在投资策略上，主流房企坚持合理利润下的快周转的投资和经营策略，不能寄希望于资产增值和过高的涨幅，项目选择需优先保证流动性，在高周转中实现规模和利润的提升。

 

在投资布局上，主流房企提出完善投资布局，加上投资纵深建设，以对冲地产周期波动带来的影响，提高经营稳定性。目前一线城市市场规模占行业的比例很小，且市场受政策高度管制，项目收益严格受限，部分强二线城市也出现了类一线化的现象，在这种情况下，需要强化在二线和强三线的城市布局，并尝试在有较好经济基础和人口规模、市场供求关系和库存合理的四线城市进行择优、择机布局。

 

在投资品类选择上，除投资住宅业务外，主流房企开始配置合理比例的持有型物业，做到长期投资和短期投资相结合，租售并举，实现收入结构的多元化。资本市场对于坚持多元化投资的房企认可度较高（如龙湖、华润置地），市盈率分别为10.01和8.36，高于港股上市房企的平均市盈率（7.38）。

 

3.4 房企开发过程的专业化不断提高

 

目前，地产的开发模式也发生着变化，主流企业的专业化程度不断提升，主要体现在四个方面，即设计标准化、生产工业化、成本招采集约化、管理信息化：

 

（1）设计标准化是缩短开盘周期的关键。通过历史的经营经验，形成数套适合不同市场的、成熟的、标准化产品线，形成统一的设计、管理、营销模式。获取土地后使用标准化的产品，能够显著缩短设计周期，提升开发效率，也能有效降低开发管理难度和成本。

 

（2）生产工业化指构件生产工厂化，施工机械化和组织管理科学化。是用先进的、集中的、大工业生产方式代替过去分散的、落后的手工业生产方式。生产工业化不仅能提高生产效率，缩短施工周期，同时还能降低资源消耗，有助于节能环保。建筑工业化在1930年起步于美国，80多年来，在欧美发达国家已发展得相当成熟。

 

（3）成本招采集约化指通过集中采购来提高议价能力，降低单位采购成本，提高采购服务的标准化，减少了后期管理的工作量，也能保证采购品质量，提升建筑品质。目前品牌地产商都基本建立了自己的战略采购体系，通过成本招采集约化有效地降低了采购成本。

 

（4）管理信息化指利用现代信息技术，将先进的管理理念和方法引入到管理流程中，优化管理流程，提高企业的效率，增强企业竞争力。目前也是各个行业的大公司都在进行了管理信息化的实践。

 

通过专业能力的提升，房企的竞争能力能够不断提升，最直接的反映便是周转率的提升。采用标准化设计、采用工业化生产模式、提升管理协作水平都能有效地提高周转率，在单项目利润有限的情况下提升净资产收益率。

 

在提升周转率的同时，也要提高产品品质。真正通过压缩工期来提升周转效率的比例是很低的，不管是混凝土凝固的时间、养护的时间都有硬性的客观标准，周转率的提高根本还是在专业水平的提高。在大型地产商高度专业化的美国，住宅建筑商“三巨头”霍顿（D.R Horton）、莱纳（Lennar）、帕尔迪（Pulte Group），2018年总资产周转次数达到1.2、1.0、0.9，而中国、中国香港、新加坡龙头房企平均为0.3、0.1、0.1。高周转成为美国开发类房企高ROE的来源，而中国房企的周转率还有进一步提升的空间。

 

地产公司专业化程度的提升同时也会来使大公司和小公司的专业水平和管理能力的差距不断拉大，不断建立行业的专业壁垒。小公司的管理水平和将来也是大公司规模更大、生产效率更高、生产品质更高、成本更低，企业更加受到资本市场的认可。例如，美国住宅建筑商“三巨头”莱纳（Lennar）、霍顿（D.R Horton）和帕尔迪（Pulte Group），2019年5月底三者市值分别为308、164、89亿美元，共占住宅建筑板块总市值的57%。

 

3.5 物业服务成为转型重要赛道

 

党的十八届一中全会后，“人民美好生活”成为习近平总书记系列重要讲话的高频词、关键词、主题词，物业服务企业是提供人民美好生活的重要服务主体之一。过去通常认为物业是房地产开发的附属品，房企的物管也大多是为本单位服务。而近几年，随着大量商品房交付，物业已经发展成为一个巨量市场。根据中物研协发布的《2019物业服务企业发展指数测评报告》显示，2018年全国物业管理面积达279.3亿平方米，比2017年增长32.65亿平米，增长率超过13%，广东、江苏、浙江等省管理面积都超过20亿平米。从经营收入看，2018年全国物业经营收入达到7044亿元，比2017年增长1036亿，增长率17.25%。足以孕育从龙头物业企业的规模看，中国物业管理协会数据显示，2018年品牌价值50强物业服务企业的管理面积均值1.17亿平方米，同比增长38%，在管项目数均值571个，同比增长33.1%，新增项目均值约172个，同比增长60.6%。管理面积和项目数量的平均增速同样远超当前地产企业的销售规模增速。

 

随着地产行业逐步进入存量时代，物业企业管理规模显著扩大、服务业主数量显著增多，借助多元的增值服务，未来想象空间巨大。众多房企为了快速抢占市场，相继分拆自身的物业业务独立上市。截止2019上半年，A股与H股共有15家上市物业服务企业，相比地产公司，物业服务企业享有高出地产公司数倍的市盈率，在净利率上也超同期A股房地产企业。根据上市公司公布2019年半年报当天的数据统计，上市物业服务企业平均市值达到90亿港元，市盈率达到了25.1，相比而言，地产企业的市盈率平均仅5-6倍。上市物业服务企业上半年平均净利润为1.1亿元，净利率为15.1%。部分拥有地产集团背景的物业服务企业，其自身的毛利率和净利率都超过了母公司。

 

作者： 招商局集团发展研究中心助理研究员 郑昱宇  来源： 《中国房地产·市场版》2022年第6期