文/新浪财经意见领袖专栏作家 李庚南

 

　　树欲静而风不止。

 

　　在持续加码的调控政策下，狂躁的楼市似乎略微变了沉寂，但舆论对楼市“挑逗”从未消停。牵动楼市神经的事件，除了前不久土地出让金划转税务部门征收引发了市场热议外，最近又有一系列吸引市场眼球的动向，其背后的信号颇值得玩味。这些信息或有助于我们研判下半年及至今后楼市的走势。

 

　　一、三大指标趋冷：如何引领楼市走向？

 

　　从国家统计局公布前5个月数据看，在房地产市场运行总体平稳态势下，国房景气指数持续下降，一些反应楼市景气的关键性指标趋冷，楼市降温迹象渐呈。房地产持续调控的效应进一步显现。

 

　　一是二手房价格涨幅总体回落。5月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比和同比涨幅均有所扩大，但二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.2个百分点。据WIND数据，70个大中城市二手房价增速总体也呈降势，二、三线城市二手住宅价格指数环比分别下降0.1和0.1个百分点。

 

　　二是商品房销售增速连续3个月回落。国家统计局数据显示，今年1―5月份，全国商品房销售同比继续增长，商品房销售额和销售面积同比分别增长52.4% 和 36.3%；但销售增速已从年初的高位连续三个月回落。前5个月商品房销售额增速较前4月累计增速下降15.8个百分点，增长幅度继续减少；销售面积较前4月累计增速下降11.8个百分点。

 

　　三是房地产开发投资增速连续3个月收窄。1—5月份，全国房地产开发投资同比增长18.3%，增速从1-2月份38.3%的高位连续三个月回落，比1-4月份减缓3.3个百分点；房开企业土地购置面积4396万平方米，同比下降7.5%；土地成交价款1931亿元，下降20.5%。

 

　　二、县城住宅“限高令”：如何影响楼市的格局？

 

　　前不久，住房和城乡建设部等十五部门提出要控制县城建设密度和强度，要求县城建设应疏密有度、错落有致、合理布局。县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%，县城新建住宅最高不超过18层。

 

　　这一要求无论是对未来县城的规划、人口密度的控制要求还是对住宅限高的要求，以及县城空间的宜居化安排，都将对房地产市场形成不可忽视的效应：一方面，住宅建设“限高令”意味着开发物业低密度化。这对房地产开发商而言，必然意味着住宅开发单位造价的提升，或直接推动县城房价上涨。另一方面，在利润驱使下，“限高令”及其他建筑施工控制措施的出台，客观上会弱化开发商进入县城开发房地产的积极性减少供给，使住宅供需矛盾扩大，从而在供求规律下进一步推高房价。而且，随着县城建设布局向宜居方向优化，居民到县城置业的热情或增加，将加大县城住宅供需的矛盾。

 

　　可以预见，“限高令”的实施将一定程度上增大县城住宅供需的矛盾，或推动房价上涨；同时，县城居住环境越来越好，将可能吸引更多人回县城发展，对大中城市的住房供需矛盾形成一定的纾解作用。

 

　　三、央企“退房令”：如何影响土地价格？

 

　　房地产上涨的一个共同的、重要的诱因，就是土地价格的上涨。而地价上涨的推手，除了土地财政驱使下地方政府高价卖地的“热情”外，开发商的非理性“豪气”拿地也是一个主要因素。其中，头顶央企光环的房企四面出击、高价拿地是土拍市场“地王”频出的重要推手。

 

　　2010年3月，国资委宣布，除16家以房地产为主业的中央企业外，其余78家不以房地产为主业的中央企业需清退房地产业务，在完成自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产业务。遗憾的是，这项退房令被迟滞延缓成了“烂尾楼”。到2020年底，仍有16家央企在房地产行业中发展。

 

　　2020年12月《经济日报》一篇题为《“清退令”持续推进，督促非主业央企接连退出房地产市场》的报道打破了沉寂，国资委重启“退房令”，明确规定不以房地产为主业的央企从2021年3月起退出房地产市场。随后，央企退出节奏加快。6月11日，厦门国贸发出公告，拟将国贸地产100%股权、国贸发展51%的股权出售给厦门国贸控股集团。这意味着未来非以房地产为主业的国企、央企力量或全部退出房地产市场。

 

　　房地产市场竞争的激烈程度不会因此被削弱，房企高价拿地的土壤依旧存在，更何况除了央企外，还有大量与央企脾性相似的国企。稳地价根本还在于国有土地招拍挂方式，在于地方政府土地财政模式下“卖地增收”的驱动。

 

　　四、黑石收购SOHO：如何影响市场预期？

 

　　6月16日，SOHO中国正式宣布，“资本之王”黑石已发出全面收购要约投资本公司，以取得SOHO中国的控股权。市场传闻已久的“潘石屹要跑了”似乎终于被坐实。

 

　　其实，过去的5年中，潘石屹一直在抛售地产业务，并于2015年开始转行做“包租公”生意，但吃惯了房地产开发“大鱼大肉”的，终究看不上租赁这种“白菜”生意。国内商业地产的超低租售比显然难以满足资本的欲望。因此，与其说潘石屹跑了，不如说潘石屹从房地产市场成功套现了。

 

　　潘石屹选择“清空”地产业务意味着什么？作为一位根植于房地产多年的地产大亨，潘石屹何以如此决绝离场？这虽是一次纯商业并购事件，但至少传递出一个信号：房地产投资的黄金时代或已经结束了。

 

　　但是，有“聪明资本”之称的黑石何以甘当“接盘侠”？联系黑石在6月22日以60亿美元的价格收购房屋之友的举动，说明市场尚存分歧。虽然近期由于高房价，美国房屋销售有所放缓，但黑石认为，从历史情况来看，房地产市场依然红火，千禧一代已进入黄金购房期，他们的需求预计将在未来几年继续刺激市场。黑石的这两次收购行为瞄准的都是房屋租赁市场，说明房地产市场的热点或向租赁市场转变，这其实也与年初中央经济工作会议确定的以发展长租房解决大城市租房问题的方向一致。

 

　　五、房企高息境外发债：如何防范市场风险？

 

　　对于房企而言，融资趋紧是不得不直面的趋势。自2020年监管部门发布“三条红线”以来，房企融资环境明显处于收紧态势。房企无论是从银行融资还是发行内外债方面都呈明显收紧态势，特别是境外发债方面，发债的难度和利率呈现明显分化。同时，房企到期债务压力将逐渐显现。

 

　　房企境内外融资难度的加大，融资成本的上升，以及到期偿债压力的增大，叠加监管对经营贷流入房地产整治力度的加大，对房企本身而言，意味着资金链风险的增大；对房地产行业而言，则需关注其风险传染及金融风险的显性化。加快销售、加强回款已成为当前房企资金来源的主要依托。可以预见，高周转模式将成为房企的必然选择。同时，随着中小房企风险的暴露，行业重整的速度或加快。

 

　　六、按揭贷款利率走高：如何影响消费者选择？

 

　　毫无疑问，保持流动性合理充裕，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定，是央行货币政策的基调。反映到贷款市场上，表现为贷款市场报价利率的基本稳定。至6月21日，贷款市场报价利率（LPR）已连续14个月“躺平”。而且，存款利率定价模式转换，实际上表现出引导利率下行的态势。

 

　　但住房贷款利率却反其道而行，走出独立上行态势。据贝壳研究院监测结果，6月份72城主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%，分别较5月上浮5个、4个基点；72城房贷平均放款周期为50天，较上月延长2天。

 

　　房贷利率走势与贷款市场报价利率（LPR）走势的反差说明什么？贷款市场定价的逻辑显然并未改变，房贷利率走出别样的态势显然也并非市场内在的驱动，而是商业银行配合房地产调控做出的差异化信贷举措。如果认识到这一点，我们或许就要重新反思货币对房地产市场走势的影响力，房地产“长期看人口，中期看土地，短期看金融”的逻辑或需修正？

 

　　如果住房按揭贷款的供给逻辑独立于贷款市场，那么短期或直接影响到购房需求，进而影响到房开企业资金流。据机构测算，如果2021年居民房贷增速从2020年的16%下降至15%，那么全国住宅销售额增速将从10%下降到8.5%。如果居民房贷增速下降至13%，那住宅销售额增速或下降至-6.9%。从长期看，如果房贷利率独立走势持续，则可能增大购房者对购房成本不确定性的考量，使投机者的行为有所顾忌，从而改变人们对房地产市场的预期。

 

　　无论是房地产短期走势还是长期预期都在朝调控的预期方面靠近，各市场参与方行为将趋于理性。

 

　　从投资层面看，随着房地产行业赚钱效应的弱化，资本进入房地产的热情或退烧，央企的退出将使土拍市场渐趋理性，开发商拿地或趋理性，稳地价的支撑增强。当然，稳地价的关键还在于地方政府的行为。

 

　　从商品房供需看，最能够反映市场供求和价格走势的二手房价格“虚高”现象有所改变，这将逐渐挤压新房、二手房价倒挂所形成的“红利”，从而促使新房市场降温。

 

　　从资金层面看，在严监管之下，房企资金链的绷紧将推动行业加快重组，市场竞争格局将发生变化，市场集中度或上升；而差异化的房贷政策也将进一步挤压投机的空间，增强购房的审慎性。

 

　　(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)