近年来，房地产企业杠杆率过高的现象已经引起决策层的高度重视，随着规定了银行的房地产贷款及个人贷款上限的《关于建立银行金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》自2021年1月1日起实施，明确了收紧地产开发商融资的“三道红线”逐渐在各省市落地。房地产行业去杠杆的融资限制陡然收紧，踩到至少一条“红线”的房企不在少数。杠杆率过高之下，房企由于信贷收紧导致偿债能力不足的风险加速暴露。

 

华夏幸福的债务危机是今年房地产领域风险暴露的典型代表。作为1998年成立的房地产企业，华夏幸福成长迅速，其杠杆率伴随着高负债快速增长。从2011年底到2021年初，华夏幸福有息负债从28.2亿增至1952.5亿；偿债财务指标上，华夏幸福全部踩中“三道红线”，随着信贷政策收紧，住房市场降温，其资金链断裂，违约负债迅速滚雪球式增长（从2021年2月到5月，逾期债务从52.55亿元陡增至572.20亿元）。事实上，2020年起，华夏幸福剔除预付款的资产负债率（三道红线标准之一）一跃过线（70%），而早在2018年以来，其净负债率总体上就已呈攀升趋势，企业流动性不断变差。在这种情况下，以“三道红线”为代表的信贷紧缩政策进一步限制了华夏幸福的再融资能力，导致企业陷入债务危机。

 

我们认为，以华夏幸福的债务危机为代表，房地产行业目前正面临“高杠杆、紧信贷”的潜在困境。房地产企业债务违约，恶性杠杆加持，尽管大部分企业暂时能够靠股东的资本力量支撑，但如若信贷政策持续收紧，单靠销售回款难以中短期内盘活资金链，企业不但自身面临破产风险，更有可能在行业内部分化加剧中被淘汰，这不仅会对债权人造成损失，更会给房地产产业链造成冲击。

 

针对房地产行业的风险，我们认为房地产企业不能被动等待纾困政策或股东资本，而是要主动出击改善流动性、偿债能力。具体而言，可通过减少拿地，加速去库存化、轻资产化，以减少资金大额支出及资金在房地产产业链上的低效占用，使资金向高效回报的位置积聚，并加速销售资金回笼；另一方面，短期内来看，应积极寻求战略投资以跳出短期踩到“三道红线”导致的恶性融资循环，谋求长期改善经营模式、优化资金结构。

 

本文节选于中国当前局势报告！