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2021年房地产与基建投资此消彼长

平安首经团队 / 2022-01-21 11:05:48
2021年制造业投资在固定资产投资中“一枝独秀”。2021年全国固定资产投资(不含农户)同比增长4.9%,相比2020年的2.9%显著回升;但两年平均增速3.9%,仍显著不及2019年的5.8%。其中:房地产开发投资同比4.4%,2020年为7%;两年平均增速5.7%,比2019年的9.9%大幅下滑。房地产投资自2021年6月以来持续下滑,恒大事件是个导火索,而房地产融资“三条红线”、房地产贷款“两个上限”、土地供应“两集中”管理体系的政策叠加影响,是其根本原因。基建投资同比0.2%,2020年为3.4%;两年平均增速1.8%,比2019年的3.3%回落。采用数据较齐的2021年11月基建各行业固定资产投资累计同比与2019年对比:疫情以来,基建投资在电力热力、仓储,管道、航空、水上运输、水利管理业上加快增长,分别体现绿色转型、补短板和重大工程项目建设的进展;而在公共设施管理、道路运输、生态环境保护、燃气和水的生产供应业方面,投资明显减速,体现传统基建的发展开始减速,并成为影响基建投资走向的主导力量。制造业投资同比13.5%,相比2020年-2.2%大幅加速;两年平均增速5.4%,也比2019年的3.1%显著回升。制造业投资得益于出口的持续高景气,以及货币政策对制造业中长期贷款的针对性支持,此外新一轮产能周期的启动也对制造业投资提供了根本动能。
 
从2021年12月固定资产投资的动向来看,基建投资当月同比显著提速,与房地产投资当月同比失速下滑,形成新的“跷跷板”。12月基建投资的两年平均增速从上月-0.9%大幅反弹至4%,为2021年3月以来最高;而房地产投资的两年平均增速从3%下挫至-3%,为2016年以来最低,两大传统增长动能互为消长。制造业投资的两年平均增速基本稳定在11%,保持了增长势头。
 
房地产投资方面,2021年12月开发资金来源当月同比再度全线下挫,包括10-11月有连续恢复的个人按揭贷款和自筹资金,这体现房地产投融资相关方的信心仍然脆弱,虽然政策已经边际缓和,但并未改变金融机构对房地产的谨慎看法,尤其是在民营房企暴雷增多的情况下。12月房地产销售当月同比的两年平均值已连续第五个月负增长,70大中城市新建商品房价格已连续四个月负增长,居民购房的意愿尚未有效恢复。2022年1月17日央行下调MLF和公开市场操作利率10bp,我们认为20日5年期LPR报价有望同步下调5-10bp,作为稳地产的重要一环。12月房屋新开工面积的两年平均增速再降至-14.4%,去年四季度以来负增长的规模较此前进一步拉大。这对于2022年房地产投资的平稳增长构成很大威胁,亟需政策切实加大对房企并购、房企合理融资需求的支持力度,促进开发商的预期尽早修复,按照中央经济工作会议的要求形成“良性循环”。随着政策调整更加明确,房地产投资的底部有望渐行渐近。
 
2021年11月以来,股票市场开始反映2022年初基建投资强势增长的预期。其逻辑支持主要来自对基建投资资金来源增长的测算,核心是考虑到2021年地方专项债的资金结余不少,以及2022年提前批专项债额度下达比2021年要早。但需注意,一方面,2015年以来,我国基建投资完成额与基建投资资金来源之间的缺口逐年扩大。2019年二者差值占基建资金来源的比例达到23.3%,2020年小幅回落至18.9%。这其中的缺口主要由两部分构成:一是上年的结转资金,二是本年的各项应付款。2020年初国务院部署了“做好清理政府部门和国有企业拖欠民营企业中小企业账款工作”,带动基建的各项应付款下降,可能是2020年基建投资额与资金来源缺口收窄的主要原因。2022年,尽管上年结转资金增多,但可能通过偿还各项应付款,使得基建资金来源的上升不能完全体现为基建投资完成额的增长。另一方面,还要注意新基建与老基建之间的消长力度问题。新冠疫情以来我国基建投资明显向新基建倾斜,带动电力热力、仓储,管道、航空、水上运输、水利管理等领域投资增速比疫情前加速,但老基建的核心领域——公共设施管理(占2017年基建投资的39.4%)和道路运输业(占比23.3%)的明显减速,才是近两年基建投资持续低迷的关键。究其根本,还是在于地方专项债对于项目能够收益自平衡的要求,与已高度发展的老基建匹配度较低,而对于专项债监管的要求,从2021年9月财政部与国家发改委联合印发的《关于申报2022年新增专项债券项目资金需求的通知》来看,并未发生变化。因此,2022年围绕新基建、重大项目、保障房的投资将会加速增长,一季度由于资金供给错位原因,基建投资增速有望抬升,但不宜高估其持续性和幅度。
 
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