2021年，十四五期间保障性住房发展的顶层设计出炉，各地陆续形成具体发展目标。2021年7月，国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。7月22日，国务院召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议。此后，作为完善我国住房保障体系的重要政策部署，保障性租赁住房的建设工作正逐渐成为各地十四五时期住房发展的重要任务。2021年8月以来，在因城施策理念指导下，全国各地陆续出台十四五期间保障性住房发展具体目标。

 

2021年作为十四五规划元年，全国保障性住房发展显著提速。据住建部数据，2021年全国40个城市计划新筹集保障性租赁住房93.6万套，2021年1-10月已开工77万套，占全年计划的82.2%。其中，长沙、成都、青岛、济南、南京、武汉、宁波、南宁、杭州等十余城市已提前完成年度计划。

 

我们估算十四五期间全国新增保障性住房780万套（间），小幅高于40个重点城市规划的650万套（间）。据住建部最新介绍，十四五期间，40个重点城市初步计划新增650万套（间）。从地区分布来看，根据目前已经公布的十四五期间保障房发展城市规划（图表1），可将全国40个重点城市分三类（北京、上海、广州、深圳4个一线城市；苏州、福州、南京、青岛等18个二线城市；扬州、东莞、温州、岳阳等18个三四线城市）。我们预计上述三类城市在十四五期间保障房平均供应量分别为60万套、15万套和8万套左右，则40城合计可供应650万套左右。这说明，保障房发展主要在人口流入较多的大中型城市推广。据此我们保守估计全国保障房供应总量为40城的1.2倍，即十四五期间全国预计新增保障房780万套（间）。

 

保障性住房发展的量化目标除具体套（间）数量外，还包括新增保障性住房供给占比。根据国务院规划，新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的大城市，在“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。目前，各地具体将新增保障性住房供给占比设置为15-50%。例如，浙江省针对不同城市设置了不同要求：对杭州市区、宁波市区等12个人口净流入的城市区域，“十四五”期间新增保障性租赁住房套（间）数占新增住房供应套（间）数的比例达到30%以上，其他重点发展的25个城市的比例达到15%以上。广州的计划更为积极：其力争筹建和供应城镇住房131万套，其中保障性住房占比达50%。北京市对相关供地的占比提出要求：计划新增租赁住房供地不低于40%，新增共有产权住房供地占比不低于供应总量的15%。

 

平安证券 作者：平安首经团队 钟正生/张璐/范城恺

 

风险提示：房地产投资预期引导难度较大，个别房企违约事件影响超预期，居民住房消费需求弱于预期等。