经济不景气，为什么房价却在飙升？

知乎 / 2020-07-12 23:20:43

上世纪20年代的美国，人们总结出了个经济现象“长裙效应。”

经济不景气的时候，美国女人的裙子越长。

当时，女人买不起丝袜，只好把裙边放长。这一规律在后来几次经济周期也得到验证。

但随着丝袜卖的越来越便宜，以炫耀丝袜为前提的长裙效应也寿终正寝。

在中国，出现了这样一种现象，经济不景气，二三线城市的房价会飙升。

如果我们仅仅按照西方经济学供应和需求理论分析，你或许会得出相反结论，

经济不景气的时候，人们收入减少，收入减少带来的购买力下降后，需求减少了，房价就应该下跌。

但是如果真是这么考虑，在目前国情下，这简直就是纸上谈兵。

因为供需理论是理想状况，就是我们学理科的高中时代，做物理力学题都不考虑空气阻力和摩擦力一样。

亚当斯密在九泉之下，不会知道，中国二三线城市的很大财政收入就是房地产！

目前，如果二三线城市地方zf想刺激经济增长，在没有其他很好赚钱的领域下，有一种操作很容易。

地方政府财政收入，要靠房地产。一是拍卖土地，可以获得土地出让金；二是房地产开发建设、销售等过程会产生10多种税费。

这样拉高房价，经济在数字上就是增长的。

我们中国人讲究面子，这么做面子上就可以过去了。

房地产开发带动上游产业链，如钢筋水泥五金材料等，下游带动卫浴家具等，可以增加就业，增加GDP，增加这些产业的税收收入。

在经济下行时，如果没有别的产业带动，房地产就冲到了前列。

但是，超一线城市，北京是一个例外，疫情后经济不景气，房价却下跌了：

北京现在的房价也是出现了很明显的下跌，今年年初北京商品房的成交价是58902元/㎡，但是成交价已经降至了52675元㎡.

可以说北京商品房确确实实降价了，那为什么房价如日中天的北京房价会下降呢？去掉短期受到疫情期间交易量暂时减少的情况来说：

第一，北京人口有减少的趋势。北京虽然工资高岗位多，但是竞争也是非常的激烈，如果你没有足够竞争力，那么你很难在北京赚到足够多的工资。

没有足够多的工资那么你就无法实现在北京买房，而且你的收入可能大部分都用来交了房租或日常开支，真正能存下来的却没有多少，所以现在年轻人毕业前就想的很清楚要不要去北京发展，

而根据最近几年北京的常住人口显示，2016年北京总人口是2173万人，2017年则是2171万人，到了2018年这个数字却变成了2154万人，可以看出最近三年北京的人口都是呈下降趋势的。

那么未来几年人口减少将会是常态，这种趋势就告诉了楼市，租房和买房需求将会有所降低。

第二，北京存量房过高。截至目前北京新建商品房存量已经达到了77336套，创造了近8年来的新高，目前的供需关系其实是不平衡的，供应大过了需求出现了过剩的现象。

特别是在二手房市场上，很多房东开始降价几十万上百万来售房，不难看出他们对于售房的迫切性，不再敢像以前那样，把房子继续囤在手里，随时都可以在合适的价格条件下找到接盘者。

第三，北京调控严厉。我们知道北京的限购政策是非常严厉的，不仅是社保的年限还是首付的比例，购房门槛比起其他城市都要更高一些，这从一定程度上压制了一定需求，与其说是压制了需求，不如说是压制了炒房者的需求。

基于以上三点，北京现在房价下降的原因也就找到了。

最近和一位经济老师交流了下，总体不太看好房地产，也就是涨幅有限，靠投资房地产暴富的时代已经过去了。

也有人说，中国房地产快要像日本90年代初一样马上泡沫了。我不是很同意。

我们知道，日本80年房价涨的很猛。

卖了日本的房子，可以买下整个美国。

日本80年代经济主要依靠两点：外贸出口和房地产。

但是由于广场协议的签订，日元被迫升值，对出口打击很大。所以房地产成了经济增长的主要来源。

当时日本的经济几乎是靠炒房拉动的。

为啥说现在还没有到日本当时房地产泡沫的时候，首先从城镇化比例来说，日本当时是77%，而目前中国还只是56%，需求还是有的。

另外，日本的土地的私人所有的，而中国土地开发商获得的知识使用权。在日本，如果有人出现大量抛售土地，那房地产价格就会跌的很惨。而中国至少还有zf在兜底。

日本房价泡沫之前，很多高价买房的人，下半辈子都在辛苦的工作来偿还房贷。

记得小时候看过一篇文章《微笑的挑战者》，讲的是1991年夏天日本和中国小学生一起参加夏令营荒野求生，其中日本的小学生各种坚韧不拔，有毅力。

而中国的小学生却处处显得动手能力差，娇生惯养。

文章那一年，正好是日本房价泡沫马上就要被挤破的这一年。

后来的20年，似乎没有听到这些长大的日本孩子有了什么作为，更多的是听到当初的“昭和男儿”沦为了“平成废物”。以及20多年的日本经济低迷。

只有当经济的增长不再严重依赖房地产的时候，或许经济下行时，二三线城市房价才能不增长。

到了那时候，这个现象就会和“长裙理论“一样，被丢入历史的垃圾桶。

作者：徐斯达

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