张明 | 一线城市房产调控变局：新“三位一体”策略

 

    近期，中美贸易摩擦再度恶化，中国经济增长预期下调。有观点认为，为了稳定经济增长，中国政府可能会再度放松房地产调控，因此未来一段时间一二线房地产市场可能重新趋于火爆。

    的确，从历史上来看，每当中国经济增长显著放缓时，针对房地产市场的紧箍咒就会放松，由此带来新的一轮房地产市场繁荣。中国房地产市场每三年一次的短周期，大致就是调控放松与收紧的轮回所致。

    然而，时移世易。经过长达15年的房地产繁荣，中国经济过度依赖房地产的问题已经变得越来越明显：第一，中国经济增长高度依赖房地产行业与土地财政；第二，中国商业银行资产负债表与中国房地产行业紧密绑定到一起；第三，房地产价格持续上涨，是加剧中国城市居民收入与财产差距的最重要因素。因此，如果继续回归到依靠房地产发展来拉动经济增长的传统模式，无异于饮鸩止渴。即使有助于稳定短期增长，但中长期的成本与风险是毋庸置疑的。

    基于上述考量，笔者认为，即使未来一段时间内中国宏观经济增速有所下行，中央政府依然会保持政策定力，一线城市房地产调控显著放松的概率很低。

    众所周知，一线城市由于面临大规模的劳动力净流入，房地产的需求一直都很旺盛。而处于种种原因，一线城市地方政府加大土地供给的意愿始终不强，由此造成供给持续低于需求，这就使得一线城市房价处于易涨难跌的局面。从2016年930调控至今，中国政府主要是通过既限制需求（限购、限贷）又限制供给（压缩开放商融资规模）、压缩房地产市场交易的方式来抑制一线城市房价上涨。但这种调控模式实施的结果，可能会进一步恶化供求失衡，从而导致一旦放松调控、房价就可能出现报复式反弹的局面。

    不过，根据笔者的观察，从2018年下半年起，中国政府针对一线城市房地产调控的思路，已经发生了重大变化。这套新的调控思路可以用“三位一体”来形容。

    调控思路之一，是要通过加大多种非商品房的住房供给，来分化掉原本打算购买商品房的潜在需求。

    我们先以深圳市为例。深圳市在2018年8月出台了《关于深化住房制度改革、加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系的意见》。该文件提出，深圳市将在2035年之前新增150万套住房。其中商品房仅占40%，而公租房、安居型商品房与人才房占到60%。在2019年4月，深圳市针对公租房、安居型商品房与人才房均出台了管理办法的征求意见稿。其中，公租房与安居型商品房主要针对具有深圳户籍的中低收入家庭，而人才房主要针对深圳市政府认定的各类人才，且人才房可租可购。试想，一旦上述管理办法真正落地，那么未来在深圳，决定继续购买商品房的人群，与之前相比可能出现明显缩水。

    我们再以北京市为例。在2018年，有好几家很多年没有集中分房的部委，开始较大规模地提供集资建房了。也有更多的高校获得住建部的批准，可以集资建房了。试想一种较为极端的情景，即如果北京所有的公务员与高校老师不再购买商品房的话，那么购买商品房的潜在人群是否会明显缩水？此外，目前北京市似乎也在明显加大对公租房与安居型商品房的供给。

    调控思路之二，是要通过以房产税为代表的政策组合，来将闲置的二手房逐渐逼入市场。

    一线城市的房地产新增供给虽然一直很少，但各城市的闲置住房其实规模很大。从这一角度来讲，虽然中美贸易摩擦加剧可能推迟房产税的出台，房产税是一定会来的。房产税及其他政策（例如未来可能出台限制一个家庭能够享受到政策性优惠住房的套数的政策）出台的目的，是增加持有多套住房的家庭的持有成本，从而最终使得这些家庭出售部分手头囤积的住房，从而增加市场上的二手房供给。根据目前市场上传闻的一些房产税版本，针对多套住房的房产税税率是累进的，因此房地产持有数量越多，房地产导致的持有成本将会显著上升。

    调控思路之三，是无论分化需求还是逼出供给都需要时间，因此在前两项措施生效之前，核心的限购限贷指标不会出现根本性的松动。

    在新的举措产生效果之前，如果贸然放松限购限贷措施，在市场上供求失衡的背景下，房价很可能出现报复式上涨，这不仅会让过去的调控努力功亏一篑，而且可能让新的调控措施在出台之初就面临非常被动的局面。因此，中国政府不会轻易放松现有的限购限贷政策，尤其是核心指标。

    房地产限购的核心指标，就是非特定城市户口不能买房，以及本地户口家庭只能买两套房。房地产限贷的核心指标，是对购买多套房的首付限制。例如，目前在北京要购买二套房，首付比例高达60-70%，正是这个措施才真正锁死了二手市场交易的流动性。笔者认为，短期内一线城市房地产交易可能会适当放松首套房首付比例以及首套房贷款利率上浮幅度，但上述核心限购限贷指标，短期内显著放松的概率依然很低。

    上述新“三位一体”举措，具有较强的互补性。增加新增非商品房供给是为了降低购买商品房的潜在需求，通过税收或其他政策来逼出二手房供给是增加商品房潜在供给，这两个政策合起来就是为了缓解目前一线城市商品房市场上的供不应求现象。而在这两个政策生效之前，政府仍要通过限购限贷政策来压缩交易、抑制房价上升。

    随着上述“三位一体”调控策略的逐渐实施，一线城市的房地产市场，将逐渐由“香港模式”转换至“新加坡模式”。一方面，这意味着一线城市房价重现过去15年内持续大幅上升现象的概率显著下降；另一方面，即使一线城市房价未来不会出现明显下跌，但房地产市场的流动性可能显著下降。换言之，房产的名义价值可能依然稳定，但如果投资者想在短期内把房产变现，那么可能不得不给出一定的折扣。

    一旦这一情景成为现实，那么，我们大致可以做出以下判断，即房地产在过去15年作为最重要造富手段的角色，可能已经一去不复返了。对此，投资者应该提前做好准备。尤其是以高杠杆购房的刚需家庭，应该做好一定的风险防范。

（笔者为中国社科院世经政所研究员、平安证券首席经济学家）