最近，楼市环境异常紧张！

上面的调控政策一个接着一个，让人感觉一脸懵。

4月初，住建部开会，重申房住不炒；

 

随后，上面点名丹东、呼市等6个城市房价上涨过快。

 

5月初，上面又点名4个房价冒头的四个城市，佛山、苏州、大连、南宁。

 

5月24日，人民日报海外版发文《中国不会靠炒房拉动经济》。

而且这仅仅是中央的政策，还不包括地方政府的政策。

如此密集的轰炸，要干什么？

一

这一点上面似乎给出了答案，在人民日报的刊文中是这么写的。

中国处在战略转型的关键期，中国经济拥有足够的韧性、巨大的潜力，未来要大力发展实体制造业，坚持房住不炒。

由此可见，上面的调控政策是充分的考虑到了现在的经济环境。

去年下半年，中美贸易摩擦全面开启，经济也受到冲击。

经济不确定性，楼市涨风险高，因为贸易摩擦的不确定性，所以注定楼市监管不会太松或者太严。

去年年底，上面放松楼市监管，让市场适当活跃；今年年初，减税降费火速到位，释放活钱，力求平稳。

如今又坚持收紧，根本就是外在环境。

所以上面对于楼市调控的底线是不能影响大局，但同样不能拖累经济。

但3月迎来了楼市小阳春，成交量、房价、拿地市场非常火爆。

这显然违背了上面的意思，所以调控势在必行。

二

从上面最近的措施来看，上面是要动真格的，而不是光打雷不下雨。

据悉：从4月至今，在50多天内开出32张罚单，主要就是对于涉及违规“输血”房地产金融机构。

众所周知，上面去年定调大基建，但市场是灵活的，可以暗度陈仓，所以央行放水肯定有大量资金进入了房地产。

何况楼市就是大基建的一部分。

但是3、4月多个城市楼市火热。

今年房企拍地热情更是一日高过一日，拿地就要有这些资金的支持。

这样顶风作案就不行了。

因此，5月17日，银保监会发文要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

 

5月20日，国家外汇管理局对于私购买外汇，用于在境外购买房产的情况严厉打击。

还有一个情况，就是近期的多家银行房贷利率全面提高。

5月以来，首套房重回上浮15%，二套房利率也将随着上调，或上浮最高20%。

南京部分银行最低利率已经达到了5%。而南京大部分银行5月初利率还基本没变，不成想调控来的是如此之快。

更可怕的是，然而一些地方贷款额度没了，说明现如今中行额度紧张，这对于购房者无疑提高了购房门槛和难度。

这些情况，透露一个信号，就是上面要收缩银根。

三

但是，解局君认为也不用过于恐慌，此次严控更倾向于是阶段性严控。

这个逻辑非常简单。

上面从18年年底开始楼市松绑。

从菏泽跳出来打响放松调控第一枪开始，到珠海放松限购、广州松绑公寓，到深圳、北京、南京、天津、南宁、徐州、惠州下调房贷利率上浮区间，再到西安、成都、宁波、苏州、呼和浩特等城市通过抢人政策变相放松调控。

可以说楼市早就回暖了。

如果上面真想遏制房价，年初就应该出来预警，甚至棍棒加身，但是直到4月，上面才开始预警。

说白了是上面有意让楼市适度回暖。

4月新增人民币贷款有一半流入楼市。

还有去年三季度，上面突然去杠杆，很多房企融资困难，造成房企倒闭、裁员、经济停滞，这种情况谁也不想再看到。

但是，地方政府兴奋过头、忘乎所以，加上中美贸易恶化，导致回暖幅度过大，这才惹来了新一轮调控。

而这就是楼市局部调控、阶段性调控的根本逻辑。

四

为什么会所是局部调控呢？

因为现在中国楼市行情分化明显。

一二线楼市严控为主，三四线凉凉，而三四线城市人口一定会流入二线城市，所以二线楼市未来有很大机会。

而且，根据之前点名的城市来看，基本都是二线或新一线城市。

所以未来几个月，解局君认为二线楼市调控还会有一定收紧。

比如当下的苏州工业园区，合肥滨河新区等。

但长远看，如果出手，这些城市还是有很大发展空间的。

但是现在不行，所以苏州房价刚刚冒头就被限制。

5.13日部分区域的新房、二手房实施3年、5年的限制转让。

 

随后，又限制今年房屋涨价不得超过5%，这意味着不管你多贵拿的地，售价有限，利润空间是个问题。

而且这只有2个月过渡期，如果房价得不到控制，7月起调控将会继续加码。

这些举措，不只是苏州，任何城市都是一样。

原因有两个。第一，房价高就被点名，所以即便是没有被点名的城市，房价存在明显涨幅的，也无形中被贴了一个福。第二，5%房价涨幅是个长效监管机制，这点之前不曾有，未来有可能被其他城市借鉴。

五

但对于被重点监控的二线楼市，中美贸易摩擦 “僵持期”的长短和剧烈程度都难以预料，上面还需要楼市托底，所以是局部调控，不会一刀切。

合理的调控方式就是走一步看一步，松松紧紧、政策会反复出现。

根本目的就是“稳地价、稳房价、稳预期”，这是基调。

知道了逻辑，再看政策，其实上面的政策是有一定联系的。

第一步，释放资金，振兴实体；

第二步，缩减三四线棚改，开放中小城市落户，资源整合；

第三步，开放农村宅基地交易，扩大内需；

第四步，大力发展城市群，区域整合，包括粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀协同发展等；

第五步，控制未来二线城市和新一线的房价，为将来人口流入做铺垫；

第六步，坚持走出去一带一路，扶持高新科技，助力经济结构转型……

一个显著的特征，就是稳定一二线，消灭三四线城市。

其中还有一个隐形信号，未来房地产行业将退居二线，高新科技产业将挑起经济发展的大梁。

美国曾说贸易摩擦可以避免，让中国全面开放市场，美国主做高新科技产业，中国主做低端服务加工产业，但是中国坚持让美国以技术换市场，不接受廉价劳动力剥削，而美国不同意。

所以贸易摩擦开始以来，美国制裁的中国公司，中兴、华为、大疆、大华、海康威视都是高科技产业。

这其中的艰难，上面也是有苦难言。

上面深知，楼市再猛只是徒有其表，只有高新科技产业才是制约因素。

现在以美国对中国企业更是小心提防、处处涉阻。

今后，美国对中国投资审查越来越严，欧洲恐怕也会一样，所以导致中国的出口投资受阻。

而中国楼市泡沫风险已经很高，严重透支的居民的消费能力，依靠内需，但是楼市锁死了人们的刚需。

所以上面根本逻辑就是资源整合、调整产业结构，明稳楼市，暗度高科。