当前，我国房地产市场供需发生重大变化。经过近年来的实践，我们已经充分认识到几个基本事实。一是当前以及未来相当长的一个时期，房地产始终是我国重要的支柱产业；二是房地产行业必须实现业态和模式的转型，才能重构发展新动力；三是房地产市场仍然存在较大风险，但决不能主动刺破泡沫，应该逐步引导，在发展中逐步释放和化解风险。为此，必须要借鉴国外房地产市场的调控经验，进一步完善房地产市场调控，加强房地产市场风险的防范和化解，积极满足居民合理住房需求，以“三大工程”为抓手加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场健康平稳发展。
一、当前我国房地产市场仍处于复苏的初级阶段
2023年以来，我国房地产市场
政策虽然不断放松，但受到多重因素影响，尤其是房地产市场供需发生重大变化，人们对于住房的预期也发生改变，导致当前商品房市场整体持续回落。
（一）国房景气指数16个月处于低景气水平
含房地产投资、资金、面积、销售等有关指标的房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）是最能反映房地产整体情况的指标。截至2023年12月，国房景气指数已经连续24个月位于荣枯线（即100）之下，连续16个月处于低景气水平[通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。]。虽然2023年11月结束连续6个月的下滑趋势，环比上升了0.02，但是12月这一指数又下滑了0.05。
（二）房地产投资连续20个月负增长
2023年，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%（按可比口径计算）；其中，住宅投资83820亿元，下降9.3%。截至2023年12月，房地产投资已经连续20个月负增长。
（三）商品房销售出现新的变化
2023年，商品房（新房）销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。与此同时，2023年末，商品房待售面积67295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。商品房销售面积从2021年高峰的17.9亿平米下降到2022年的13.6亿平米，2023年的11.2亿平米，与2012年基本相当，显然，这一销售下降速度过快。与此同时，二手房销售大幅上升，越是在大城市，这个趋势就越是明显。全国已经有7个省和直辖市的二手住宅交易量，超过了新建商品住宅交易量。根据克而瑞研究中心统计，2023年，30个重点城市的二手房总量出现明显上升，达1.8亿平方米，成交量同比上升了33%，创下了近年来的新高。
本文刊登部分，报告订阅咨询：010-86390675 18618293457（同微信）
