自新冠疫情爆发以来，疫情打乱了全社会的生产和生活节奏，对社会供给和需求都产生较大的影响，住房需求的下滑直接加剧房地产企业的经营风险，疫情使得居民收入预期发生改变，也改变了人们的购房观念，消费者对待购房的决策更加谨慎，政府不断释放积极信号，以提振市场、修复行情。
一、后疫情时期我国房地产市场的变化
我国房地产市场经历20多年的快速发展，作为国民经济支柱性行业房地产业对促进中国经济和城镇化快速发展都起到重要作用，中国城市居民的住房条件也得到了极大的改善，但是传统、粗放的发展模式导致房地产过度金融化，地方政府土地财政依赖严重，部分地区房价上涨脱离居民收入水平等问题突出。随着全国总人口增速和城镇化进程的放缓，我国住房总需求空间逐渐缩小，疫情之前我国已经为了促进房地产市场健康发展开始加大对房地产市场的调控，疫情的到来加剧我国房地产市场需求的收缩，房地产市场出现一些深度变化。
（一）疫情加剧房地产开发企业的债务风险
疫情爆发以来，由于商品房销售放缓加快，房企预售款资金收入减少，房企偿债压力较大，违约风险上升。房地产行业的主要风险聚集于房地产开发企业。房地产开发企业的间接融资特别是信贷占比过高，过度依赖银行金融机构的融资结构导致了其抵御债务风险的能力较弱，并使得行业的债务问题容易在银行金融机构系统传导扩散。长期以来房地产行业内普遍存在的债务期限不合理，疫情加剧部分地区停贷断供所引发的预售资金回笼问题，进一步增加了处于集中偿债期房企的资金链风险。房地产金融具有系统性，房企的债务问题很容易转化为银行机构的经营风险，处置不当就可能形成区域性或系统性风险。
（二）疫情导致居民收入增长放缓影响住房需求的释放
居民收入增长预期是影响房地产消费最为关键的因素居民收入水平提高才能使得潜在需求转变为实际需求。当前，来自3亿人的新市民是住房刚需的主力，也是稳定楼市的基本群体。但近3年来，受疫情影响，加上
经济下行压力，各城市的居民收入提高受到严重影响。根据中国人民银行调查统计司发布的季度城镇储户问卷调查报告，居民收入信心指数从2019年第三季度的53.4％下降到2022年三季度的46.5％，一定程度上反映出刚需人群支付能力和对未来预期的降低。在高房价和收入预期减弱的情况下，如何将这3亿人的新市民转化为真正的住房消费群体，是促进住房需求释放的关键。
本文刊登部分，报告订阅咨询：010-86390675 18618293457 微信：chainzhangbo
