当前，房地产市场形势虽然出现边际改善迹象，但整体市场的恢复依然脆弱，市场下行压力和房企风险压力依然较大，地方政府在调控过程中也存在一定的问题需要及时纠偏，部分地区出现的“断贷潮”值得关注。房地产市场的冷却，是经济下行的重要因素之一，更重要是经济金融风险最为集中的领域，并且风险的聚集与市场冷却、经济下行高度相关。这就意味着必须要把握好房地产市场调控的节奏和力度。

 

一、当前房地产市场需要重点关注的问题

 

（一）房地产市场下行压力依然较大。一是居民购房观望情绪仍然较浓。虽然当前地方政府不断优化因城施策措施，但受疫情反复、房企债务风险、房价回落等因素影响，市场信心恢复不及预期。6月份，居民中长期贷款新增4167亿元，虽然比前几个月有所好转，但仍同比少增989亿元。二是居民收入增长承压。4月至5月，国内疫情多点散发，部分受疫情冲击较大的城市停工停产，居民隔离在家，直接导致个人收入受到影响，甚至造成部分人员失业。1-6月个税收入5639亿元,同比下降30.6%。三是商品房去化周期仍然较高。国家统计局公布数据显示，6月末，商品房待售面积54784万平方米，同比增长7.3%，环比延续小幅回落态势，但总体仍处于2019年以来的阶段性高位。

 

（二）房地产企业债务风险压力较大。一是房地产企业全年到期债务量较大。根据有关机构数据，2022年房企到期债务约9743亿元，尤其一、三季度到期规模高达2521亿元和2719亿元，二、四季度到期规模为2421亿和2082亿元。二是房地产销售深度下滑加剧房企回款难度。虽然5月市场成交略有复苏，百强房企实现销售操盘金额环比增长5.6%，6月反弹力度继续加大，环比增长61.2%，但单月同比跌幅仍在43%的较高水平，上半年百强房企累计销售操盘金额的同比降幅达到50.3%，销售持续下滑减缓回款速度，企业经营有恶化的风险。三是房企通过再融资还款难度大。销售深度下滑带来房企净利润与毛利率双降，影响企业信用评级，进而影响房企再融资能力。1—5月房地产企业债券发行总额3344.7亿元，同比下降30.0%。其中，受政策利好影响，民营房企融资开始“破冰”。5月以来房企发债环比上升，6月房地产行业发行境内信用债40只，合计规模387.56亿元，发债数量和规模同比分别下降23.08%和26.64%。

 

 

 

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