一、一季度房地产市场反弹势头较为强劲

 

 

随当前经济快速恢复和去年同期基数降低影响，房地产投资强力反弹。1—3月份，全国房地产开发投资27576亿元，同比增长25.6%；比2019年1—3月份增长15.9%，两年平均增长7.6%。其中，住宅投资20624亿元，增长28.8%。而2018年和2019年的一季度房地产投资增速分别为10.4%和11.8%，显然两年平均投资增速低于疫情之前的增速。而且从2021年一季度数据看，1-2月投资同比增速为38.3%，到3月份增速显著回落，这既有2020年2、3月基数的原因，也有2021年以来房地产市场调控收紧等综合因素。从区域看，中部增速最快，增长38.7%，这有湖北基数低的因素；东部地区投资额最高，为15603亿元，远高于中西部和东北地区总和。

 

受调控政策的影响，新开工面积、土地购置面积持续走弱。1—3月份，房地产开发企业土地购置面积2301万平方米，同比增长16.9%；较2019年一季度仍下降9.5%。“三道红线”的调控下房企对投资保持审慎，拿地投资态度趋于谨慎，红档、橙档房企投资大幅放缓，仅绿档房企保持增速。受土地购置面积的影响，新开工面积持续处于低位运行，但与此同时，受资金的影响，房地产企业加快竣工进度，抢工期便是抢回款已成市场共识，抢工期等同于抢回款。与土地购置面积同比上升不同，2021年一季度土地成交价款却同比下降，一季度土地成交价款809亿元，同比下降17.3%，较2019年一季度更是下降32.2%。可见，虽然各地地王不断涌现，但是整体上土地出让价格是下降的，显示出资金调控政策和土地出让政策的效果。

 

2.房地产销售热度延续，但是区域与结构差异较大随着经济的恢复和宽松货币政策对于人们预期的改变，房地产市场销售继续延续2020年底的热度。1—3月份，商品房销售面积36007万平方米，同比增长63.8%；比2019年1—3月份增长20.7%，两年平均增长9.9%。而2018年和2019年销售面积分别增长10.4%和5.6%，可见销售恢复显然好于投资增速。其中，住宅销售面积增长68.1%，办公楼销售面积增长34.4%，商业营业用房销售面积增长24.9%。商品房销售额38378亿元，增长88.5%；比2019年1—3月份增长41.9%，两年平均增长19.1%。其中，住宅销售额增长95.5%，办公楼销售额增长44.0%，商业营业用房销售额增长25.8%。

 

销售整体火热背景下，区域和结构差异明显。1—3月份，东部地区商品房销售面积15347万平方米，同比增长74.3%；销售额22807亿元，增长1.02倍。中部地区商品房销售面积9639万平方米，增长68.9%；销售额7277亿元，增长93.1%。西部地区商品房销售面积10039万平方米，增长47.1%；销售额7462亿元，增长57.2%。东北地区商品房销售面积981万平方米，增长52.1%；销售额831亿元，增长51.1%。显然呈现东部、中部、西部和东北的区域递减，呈现出强烈的与人口、经济发展水平相对应的区域性差异。

同时，商品房结构性差异继续分化，住宅待售面积减少最快，而商业营用房待售面积还出现增加。3月末，商品房待售面积51858万平方米，比2月末减少567万平方米。其中，住宅待售面积减少559万平方米，办公楼待售面积减少71万平方米，商业营业用房待售面积增加15万平方米。

 

3.房价整体仍然处于上涨状态，但区域差异进一步加大受到市场销售面积升温影响，价格也按捺不住，一季度大中城市一二手房房价也普遍上涨。根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，2021年1-3月份全国商品房均价为10658元/平方米。70个大中城市新建商品住宅销售价格3月环比上涨0.4%，涨幅与2月持平。其中，4个一线城市销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点，北上深价格涨幅齐走缓，仅广州环比上涨1%。31个二线城市销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。但东中部热点城市像南京、宁波、合肥二线城市涨幅有扩大趋势，其中福州环比上涨1%，而长春、太原和呼和浩特等城市房价仍处于打折状态，新房价格环比仍处下降通道。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月持平，同样是处于东部的一些热点三线城市价格持续高增。根据中国房地产指数系统百城价格指数，一季度，百城新建住宅价格累计上涨0.77%，较去年同期扩大0.59个百分点，但仍处近五年同期低位。二手住宅价格方面，一季度累计上涨1.05%，较去年同期扩大0.48个百分点；其中3月百城二手住宅价格环比上涨0.44%，涨幅较上月扩大0.16个百分点，已连续16个月环比上涨；同比上涨3.48%，涨幅较上月扩大0.18个百分点。珠三角新房价格领涨各主要城市群，长三角累计涨幅较2020年四季度收窄。

 

 

 

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