房地产既是民生问题也是发展问题关系千家万户切身利益关系人民安居乐业关系经济社会发展全局关系社会和谐稳定年受宏观经济下行新冠肺炎疫情等因素影响房地产市场预期不稳信心不足居民购房能力有所下降购房观望情绪浓厚商品房销售和投资持续大幅下滑各地房地产库存不断上升房价松动房地产市场区域分化加剧当前房地产市场在整体低迷的局面下我们对房地产市场要有清晰认识从我国发展阶段来看房地产当前未来一个时期我国城镇化仍处于较快发展阶段有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑但是当前各个城市的房地产市场依然低迷这既有共性的因素也有各个城市自身的原因各城市需要加强对自身房地产市场存在问题的深刻认识增强因城施策调控举措的针对性房地产市场的仍然存在年左右的机遇期从我国拔城镇化进程来看未来年左右我国城镇化仍处于较快发展的中后期仍将有亿左右人口从农村向城镇转移叠加改善性住房需求可以支持住房总需求从中高速增长转变到合理平稳阶段这将是助力房地产市场转型发展和平稳着陆的关键窗口期同时也应警惕我国城镇化的特殊性年之前人口高峰阶段的绝大部分农村年轻人已经基本进城剩下大量老人进城意愿低叠加近年来人口出生率的快速下降中国未来年城镇化速度可能提前放缓年的窗口期可能会缩短要把握好这一关键窗口期合理控制新建住宅开发规模引导房地产行业转型发展积极推动房地产市场风险缓释居民收入水平严重影响需求释放居民收入是影响房地产消费的最关键因素之一只有居民收入水平的提高才能使得刚需从潜在需求转变为实际需求当前来自于亿人的新市民是住房刚需的主力也是稳定楼市的基本盘但是年以来几乎每个城市都受疫情影响加上外部因素的影响使得这部分居民收入受到影响极大根据中国人民银行调查统计司发布的季度城镇储户问卷调查报告居民收入信心指数从年第三季度的下降到年三季度的这些刚需人群的支付能力对未来预期都很弱如何在高房价和收入预期减弱的情况下将长期游离于城市公共服务住房消费商品房消费大门之外的亿多人群纳入到真正的住房消费纳入到商品住房市场是促进住房需求释放的关键各地房地产供给结构不合理带来的结构性库存上升一方面住房供给存在区域结构上的不合理三四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为突出而当前及其未来一段时间内的人口又呈流出态势住房供给结构性过剩问题必将会更加突出根据克尔瑞的数据防城港连江烟台北海宝鸡等基本都是人口净流出城市目前商品住宅消化周期均在个月以上即便供应不再