房地产开发投资增速持续下降。1-5月份，全国房地产开发投资52134亿元，同比下降4.0%，降幅比1-4月扩大1.3个百分点，去年同期为增长18.3%；其中，住宅投资39521亿元，下降3.0%。

 

展望未来数月，房地产开发投资增速将继续下降。主要原因有：第一，1-5月，房屋新开工面积51628万平方米，下降30.6%。其中，住宅新开工面积37782万平方米，下降31.9%。第二，1-5月，房地产开发企业到位资金60404亿元，同比下降25.8%。

 

 

房地产开发企业资金来源降幅扩大。1-5月份，房地产开发企业到位资金60404亿元，同比下降25.8%，降幅比1-4月扩大2.2个百分点，去年同期为增长29.9%。其中，国内贷款8045亿元，下降26.0%；利用外资51亿元，增长101.0%；自筹资金21061亿元，下降7.2%；定金及预收款19141亿元，下降39.7%；个人按揭贷款9785亿元，下降27.0%。

 

展望未来数月，预计房地产开发企业资金来源将呈平稳回落态势。主要原因有：为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性，房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于确定的房地产贷款占比上限。

 

 

商品房销售面积和销售额增速继续下降。1-5月份，商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%，降幅比1-4月扩大2.7个百分点，去年同期为增长36.3%；其中，住宅销售面积下降28.1%。商品房销售额48337亿元，下降31.5%，降幅比1-4月扩大2个百分点，去年同期为增长52.4%；其中，住宅销售额下降34.5%。

 

根据统计局数据测算，2022年1-5月商品房销售单价为9527元每平米，比2021年同期下降10.3%，与2022年1-4月上涨0.2%。展望未来数月，随着基数的逐渐回升，商品房销售增速将呈下降态势。

 

 

（1）新建商品住宅（不含保障性住房）价格

 

5月份新建商品住宅价格同比下降，环比小幅下跌。5月份，70个大中城市新建商品住宅价格同比平均下降0.8%，降幅比上月扩大0.7个百分点。新建商品住宅价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点。

 

5月份，新建商品住宅同比下降的城市有46个，比上月增加7个；同比持平的城市有1个，与上月城市数量相同；同比上涨的城市有23个，比上月减少7个。新建商品住宅价格环比下降的城市有43个，比上月减少4个；持平的城市有2个，比上月减少3个；新建商品住宅价格环比上涨的城市有25个，比上月增加7个。

 

（2）二手住宅价格

 

5月份二手住宅价格同比下降，环比下降。5月份，70个大中城市二手住宅价格同比下降2.2%，降幅比上月扩大0.6个百分点，环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

 

5月份，二手住宅价格同比下降的城市有57个，比上月增加1个；持平的城市0个，比上月减少1个；同比上涨的城市有13个，与上月城市数量相同。二手住宅价格环比下降的城市有53个，比上月增加3个；持平的城市2个，比上月减少3个；上涨的有15个，与上月城市数量相同。

 

存在诸多有利因素促使房地产价格下行，第一，疫情影响住房销售。近期新冠疫情再度变异，出现奥密克戎新变种，对经济影响不确定性增加，部分购房者担心就业和收入预期不稳，持观望态度。第二，库存增加。5月末，商品房待售面积55433万平方米，同比增长8.6%。其中，住宅待售面积增长15.0%。

 

同时，也存在诸多因素支撑房地产价格上升，第一，政策有所放松。5月15日，央行和银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》指出，首套房贷款利率下限下调20个基点，各地可“因城施策”。5月20日5年期LPR下调15个基点，双重因素之下，全国多地陆续跟进下调房贷利率。第二，部分城市放松行政性限购限售政策。郑州、南京、天津、苏州等多地适度放开限购限售，降低公积金使用门槛，加快购房贷款审批等，部分城市的住房需求有所释放。

 

抑制房价上涨与支撑房价的诸多因素并存，预计房产价格短期内在政策调控下房价将保持平稳运行态势，涨幅保持平稳回落。