稳增长目标下 房地产“稳定器”托底经济增速
新京报 / 2022-04-12 15:24:40
2021年是房地产行业的转折之年。屡经调控之后，房地产告别了沿用20多年的“高杠杆、高负债、高增长”的“三高”模式，回归理性的发展航道。在行业面临调整和阵痛之时，个别房企接连“爆雷”，行业遭遇前所未有的信任危机。虽然2022年楼市政策暖风徐徐袭来，但市场还在回温的路上。
不容忽视的是，作为国民经济的支柱产业，房地产业规模大、链条长、牵涉面广，对上下游相关产业带动效应强，对投资和消费影响重大，对经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。因此，促进房地产业健康发展和良性循环更为紧迫，事关今年中国经济的“稳”增长。
今年以来，针对楼市、地市、房企、购房者的利好政策不断出炉，房地产市场不景气局面有待扭转。在“稳地价、稳房价、稳预期”的目标之下，房地产更是成为稳金融、稳财政、稳民生、稳宏观经济的一大推手。
从“灰犀牛”到遏制房地产泡沫化金融化势头
过去二十多年，房地产被认为是稳增长、扩内需的关键力量，每当中国经济下行压力增大时，房地产都会“挺身而出”。
房地产与宏观经济的关联紧密，长期稳居国民经济支柱产业的地位，其产业链长，一头连接投资，一头连接消费，拉动上下游多个行业，直接或间接推动GDP的增长。此外，作为实体经济，房地产解决了大量就业，而土地出让金也是地方政府的重要财政收入。
保利发展近日发布的《保利2021-2022年房地产行业白皮书》以数据对房地产的重要性给予了佐证，2021年全国一二手住房合计销售额超过23万亿元；住房消费带动了家具、家电、纺织、装修装饰等一系列相关消费，2021年家具行业规模超8000亿，家电行业规模超1.7万亿。
值得关注的是，上述白皮书显示，2021年房地产业增加值7.76万亿，对GDP贡献率6.8%，如果将房地产上下游涉及的50多个行业，包括钢铁、建材、水泥等，对GDP增长的贡献可见一斑。而且，在高速发展中的新型城镇化推动下，房地产业对经济增长的贡献仍有提升空间。
不过，在过度依赖下，房地产业对中国经济的影响，到了牵一发而动全身的地步，“房地产绑架了中国经济”的声音开始出现，随之出现的是高房价、房地产泡沫及系统性金融风险。对此，国务院参事室特约研究员、国家统计局原总经济师姚景源表示，从以往来看，房地产之所以出现暴涨，很重要的原因是其脱离了居住本来的属性，甚至金融属性越来越强，变成了一个投机工具。
2020年，中国银保监会主席郭树清提到，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”，此后郭树清多次以“灰犀牛”来喊话房地产。
直至今年3月2日，在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，郭树清特别指出，我国地方政府隐性债务状况趋于改善，房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。
降负债去杠杆，挤压行业泡沫
金融主管部门对房地产的态度发生转变的原因，在于近一年时间里，房地产调控持续强化，在“三道红线”“土地集中供应”以及银行贷款集中度管理下，房企经历降负债、去杠杆，在挤压泡沫的同时，遏制了地价和房价的上涨。
不过，在外部环境趋紧和内部调控趋严的双重压力下，部分房企债务风险暴露。“在房地产领域，曾是资本无序扩张、野蛮生长的重灾区，甚至出现部分房企爆雷的现象，这应引起高度重视，继续加大监管，同时研究对策，从根本上解决这一问题。探索新的发展模式，最终保持行业的良性健康发展。”姚景源如是说。
在当前的环境之下，企业也在寻求稳健的发展路径。像此前要“活下去”的万科提出房地产行业进入“黑铁时代”。
而在泡沫化、金融化势头得到遏制的同时，政策转向维护房地产市场健康平稳发展，维护住房消费者合法权益。去年底的中央经济工作会议涉房内容重申“房住不炒”，也首次提到“预期引导”“良性循环”“探索新的发展模式”等。
值得注意的是，在“2021-2022中国经济年会”上，中央财经委员会办公室副主任韩文秀表示：“要促进房地产业健康发展。房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。”
与此同时，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆指出，要加强居民基本住房保障，房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。此次其重提“房地产是支柱产业”，业内人士认为，信号意义极强，预期调控基调偏宽松，利好房地产业。
“稳投资”包括稳住房地产
对于2022年，中央经济工作会议首次提出需求压缩、供给冲击、预期转弱三重压力。“稳”是中央经济工作会议最为突出的关键词，稳字当头、稳中求进。
今年的政府工作报告将发展预期目标设定为GDP同比增长5.5%。在姚景源看来，2021年经济增速预期目标是6%，实际达到8.1%。这样的增速在世界主要经济体中名列前茅。而今年GDP要实现5.5%增长有难度，所以要坚持“稳”字当头，稳住投资、稳住消费、稳住外需，而稳住投资就包括稳住房地产。
3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，这次会议为房地产行业吃了一颗“定心丸”。会议提到积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策；及时研究和提出有力有效防范化解风险的应对方案等。
亚洲金融合作协会创始秘书长、中国银行业协会原专职副会长杨再平认为，中国的房地产业在经历了多年迅猛发展之后拐点已现。但2021年房地产行业对GDP的贡献率由上一年的7.34%降至6.78%。如果房地产销售、开工保持目前下行的态势，2022年全年跌幅或在20%以上，这对中国经济增速实现5.5%的预期目标有很大压力。
杨再平进一步表示，房地产行业的产业链条长，对经济的拉动作用明显，若任其下滑硬着陆，轻则可能增加经济下行压力，重则可能引发更多房企爆雷，甚至引发系统性金融风险。因此，有必要适当延缓房地产业下行趋势，减缓其对经济增长的负面压力。
中国人民大学国际货币研究所研究员孙超也强调，稳定房地产是“应对当前中国经济面临的多重压力、实现今年GDP增长5.5%左右的目标”绕不开的坎。
在业内人士看来，从考虑稳就业、保民生、防风险需求而设计的GDP5.5%增速，每一项都与房地产有密切关系，房地产的托底支撑经济增速的作用仍很重要，稳定宏观经济大盘无疑要稳住房地产。因此，2022年房地产不会出现硬着陆，将持续发挥经济运行中的“稳定器”作用。
事实上，稳房地产不仅是要稳房价，其背后则是稳金融、稳财政、稳民生、稳市场、稳宏观经济，彼此相互关联。在这样的背景之下，为了避免陷入“房地产和经济相互推动下跌的负面螺旋”，探索新的发展模式，促进房地产形成良性循环尤为重要。
在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，促进良性循环已是当下房地产主题，这是一个系统工程，相比过去单维度的去库存、房地产调控，现在更强调系统性、整体性，既要避免政策叠加合成谬误，也要避免简单放松、任务分解，需要的是各部门协同作战。
新京报记者 袁秀丽
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