面对疫情多发、俄乌冲突、中美贸易摩擦、经济下行压力加大等多重挑战，稳房市是稳住经济基本盘的客观需要，稳房市对于稳增长、稳就业、防风险和保民生具有重要意义。

 

当前并不是简单传统意义上的救房市，而是在稳房市的同时，要发挥其实体经济属性，避免其金融属性死灰复燃；实现既能通过短期措施促进房地产市场稳定，又能通过长期制度建设促进房地产市场健康发展。

 

3月《政府工作报告》指出，“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

 

3月16日国务院金委会提出，“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。”

 

3月29日国务院常务会提出，“把稳增长放在更加突出的位置，稳定经济的政策早出快出，不出不利于稳定市场预期的措施，制定应对可能遇到更大不确定性的预案。”

 

3月30日央行货币政策委员会一季度例会指出，“维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环”。

 

1、短期稳房市措施

 

2008年国际金融危机爆发之初，美国也面临要不要救市的争议。当时次级抵押贷款及其证券化衍生品在整个金融体系都积累了“干燥的火种”和“火药桶”，如果处置不当将造成全球性金融灾难。伯南克、盖特纳和保尔森在合著的《灭火》中写到，一旦发现隔壁着火了，当务之急是灭火，而不是指责邻居的粗心大意，因为一旦火势蔓延，自家的宅子也不保。这是三位“救火队长”对世界各国的警示。等灭火之后再讨论原因、建立防火墙制度也不迟。

 

当前在坚持“房住不炒”前提下，各城市应因城施策对前期偏紧的调控政策进行适度松绑，促进软着陆。

 

1）适当降低人口流入地区限购门槛，增强市场信心。比如，近期楼市交易低迷、库存压力大的福州解除了限购政策，外地户籍无需社保或个税记录可直接购买福州五城区。

 

2）适度松绑二手房限价政策。当前大部分热点城市实行二手房贷款限价政策，比如上海，首套房首付35%，二套房首付达70%，在二手房限价政策下，银行按照相关部门规定的参考价给购房者贷款，而参考价仅是市场价的7-8折，居民合理的贷款额度明显受限。

 

3）下调首套首付比和改善型二套首付比，减少刚需人群和改善型购房人群的首付压力，实现居民“住有所居”“住有宜居”。

 

4）下调房贷利率，加快贷款审批。近期北上广深跟随LPR利率下调了贷款利率，武汉首套、二套房贷利率下调了40个基点左右，通过降低购房成本，可提振刚需群体的购房需求。需要指出的是，由于大部分热点城市二手房贷款限价政策未松绑，居民贷款额度仍受限，单纯降低房贷利率对提振居民购买二手房的热情作用不大，因此需要政策组合拳。

 

5）提高公积金贷款限额或允许提取未纳入贷款额度计算的公积金余额付首付。比如，成都公积金新政规定从2021年10月8日起，可提取未纳入贷款额度计算的公积金余额付首付，并适当放松信贷政策。

 

6）北上广深等应适当降低落户和购房门槛，充分尊重人口和产业向都市圈城市群集聚的客观规律。

 

7）通过贷款展期、债务重组、并购等方式化解风险。允许部分房企的银行贷款进行展期，缓解房企短期现金流压力。给予优质房企合理的并购贷款、并购债支持，在行业内部通过并购重组化解风险，防止风险的传染与扩大。

 

根据我们对过去20年房地产调控工具及效果的总结：①货币政策直接影响购买力。房地产短期看金融，首付比例和贷款优惠利率直接决定房地产购买意愿和购买力。货币放松或收紧，影响资产配置需求。②财税政策直接影响市场供应。税收政策直接影响房地产交易量，营业税、个人所得税、契税的优惠减免，对增加房地产供应有直接影响。土地增值税的征收和计算，也直接影响开发商的推盘节奏。③土地政策对不同城市效果不同。在三四线城市土地大量供给的同时，部分一二线城市甚至面临无地可卖的境地，导致一二线高房价、三四线高库存。④“限购”等行政措施短期影响直接。短期限购政策对房地产成交量影响显著，但是也导致“假离婚”等社会问题。且限购一取消，人口流入、供求缺口大的区域房价将迅速上涨，并未解决根本问题。

 

根据我们对过去20年房地产调控的反思：重短期调控，轻建立长效机制，所以调控效果经常反复；重抑制需求，轻增加供给；经常使用行政手段，市场机制不完善；流动性过剩使得房地产越来越货币金融化，而脱离居住属性和居民收入基本面；土地收入是地方财政的保障，同时也成为了高房价的推手。

 

2、长期住房制度建设

 

根据我们对《全球房地产》的研究，德国房价长期稳定主因是实行以居住导向的住房制度设计、有充足稳定的住房供给和规范发达的租赁市场、严厉遏制投机性需求和开发商暴利行为、稳健的货币和房贷政策、多核心且均衡发展的城市体系。

 

根据我们对美国、日本、英国、中国香港、德国、新加坡等住房制度和房地产市场的研究，结合中国住房制度现状和发展阶段特点，建议以城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税为四大支柱构建长期住房制度。

 

一是推动都市圈城市群战略。根据对世界上几十个国家上百年的人口大迁移研究发现，人口往都市圈城市群迁移集聚是基本规律，人随产业走，人往高处走。符合国际规律，中国人口持续向珠三角、长三角城市群集聚。近10年珠三角、长三角城市群年均常住人口增量超180万人，成渝、中原城市群年均常住人口增量超65万人，但东北、西部等区域近年面临产业结构单一，呈现人口流出趋势。

 

分省份来看，中国人口从东北、西北向东南沿海城市群流动，2010-2020年年均常住人口增量前五的省是广东、浙江、江苏、山东、河南，此时期甘肃、内蒙古、山西、辽宁、吉林、黑龙江等6省人口萎缩，全部位于北方。具体来看，2000-2010年粤、浙年均常住人口增量分别为191.0万、85.0万人，2010-2020年粤、浙分别为216.9万、101.4万人，江苏两个时期分别为56.2万、60.9万人。

 

分城市看，人口持续向少数核心城市集聚。近10年深圳、成都、广州年均常住人口增量超55万，郑州、西安、杭州、重庆、长沙年均常住人口增量超30万。这些城市均为所在都市圈的核心城市，近年城市发展较为快速、“抢人”力度较大。

 

长期以来，在“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的小城镇派思路错误影响下，人口向大都市圈集聚，但土地供给向三四线城市倾斜，人口城镇化与土地城镇化明显背离。由此形成了人地分离、土地供需错配，这是导致一二线高房价、三四线高库存的根源。

 

党的十九大报告指出，以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。

 

二、以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应。未来应坚持都市圈城市群战略，推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，如东北和西部地区售卖用地指标，可以有效解决目前东北、西部用地指标大量浪费的问题，以及东南沿海用地指标短缺的问题。严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则，优化当前土地供应模式。丰富商品房、租赁房、共有产权房等多品类的供给形式，形成政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给格局。

 

根据我们在《哪里的房价控制得好：长沙篇》中的研究，全国大部分一二线城市房价大涨的背景下，长沙的房价、房价收入比、涨幅在主要城市处较低水平。2021年长沙二手房均价1.1万元/平方米,低于武汉、郑州、南昌等二线城市；近10年长沙房价收入比维持在6—7，处于全国下游水平；近10年长沙商品住宅年均涨幅低于9.4%，低于大部分二线城市。长沙房地产调控得好的原因在于，长沙是典型多中心组团空间结构，土地供应量大，并且严格限制土地成交溢价率，设定商品房“成本+利润+税金”价格构成，既确保房企一定的盈利空间，也确保了房价相对稳定。

 

三是保持货币政策和房地产金融政策长期稳定。根据我们在专著《全球房地产》中的研究，“房地产过度金融化”是风险之源。实行长期稳定的住房信贷金融政策，稳定购房者预期，支持刚需和改善型购房需求，同时抑制投机性需求。规范房企融资用途，防止过度融资，同时支持房企合理融资需求，提供一定时间窗口让存在问题的房地产企业有自救机会，即自身债务自清。

 

从德国看，中性稳健的货币政策与住房金融体系，是德国房价长期稳定的住房制度“三支柱”之一。二战后，德国央行首要目标是保持物价稳定，严格自律不超发货币；德国M2增速与经济增速基本匹配，货币供应水平合理，2020年M2占GDP比重102.9%，在主要发达国家中处于中等水平，低于欧元区126.2%的平均水平。在稳健货币政策和温和通胀水平背景下，德国房价和物价基本保持长期稳定，1970-2020年名义房价指数上涨185%，CPI指数上涨162%，远低于同期美国、英国等发达国家。

 

四是稳步推动房地产税试点。随着大开发时代结束，存量房时代下土地出让金减少、交易环节税收减少，推出房地产税替代土地财政是大势所趋。从国际经验看，房地产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源。2021年10月，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

 

但当前经济仍有一定下行压力，稳增长是今年宏观经济的头等大事。近日，财政部表示，综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。未来有必要建立科学的经济模型评估房地产税对各方影响。