2021年下半年以来，房地产市场的各项指标出现恶化，销售面积、投资增速等都出现快速下降，当月增速负增长，市场预期也变差。背后的原因，主要有三点：

 

一是监管政策的合成谬误效应。为规范房地产市场，使其能健康持续发展，出于良好初衷出台监管政策，但综合效应却是制约了市场的正常经营。如2020年8月出台房企融资“三条红线”，严格限制踩线房企的有息负债；2020年12月出台房地产贷款集中度管理，约束了金融机构对房企的贷款发放；2021年8月私募地产基金备案陷入停滞状态；信托类融资渠道也持续收紧。在各类融资收紧的情况下，房企不仅境内发债收紧，境外发债也出现续发困难，导致部分房企尤其是头部房企债券违约，融资利率大幅上涨。同时房企还面临“两集中”供地政策，导致房企在集中供地期间资金需求陡增，流动性紧张加剧。

 

二是房企融资模式高度依赖销售回款、房价上涨的高杠杆模式不可持续。自2017年以来，房企经营模式更多依赖期房销售融资，但监管政策使“项目融资→开发建设→销售回款→支付融资成本”的资金循环模式受阻。

 

三是房地产税征收试点对居民购房和房企拿地的短期预期也产生一定影响。

 

从中长期看，房地产投资高增长时代已经结束，从“增量粗放发展时代”进入了“存量高质发展时代”。展望2022年，房地产投资增速有望在上半年见底回升，原因如下：

 

一是房地产政策再次强调稳定良性健康发展，政策纠偏考量明显，政策合成谬误有望得到缓解。面对房地产市场的急速下行变化，从2021年9月份以来，央行和银保监会就开始强调“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”，此后12月份召开的中央经济工作会议和2022年央行工作会议，均表达相同观点（见表4）。2022年“稳”字当头，房地产市场也不会例外，“稳”是主题，“政策底”早已出现。

 

二是政策回暖效果已有初步显现。“春江水暖鸭先知”，资金面已出现回暖迹象。一是房地产开发资金来源增速已有企稳迹象，在房地产融资政策确定性回暖的趋势下，未来资金来源增速大概率继续提高；二是新增居民中长期贷款连续两个月同比多增，“更好满足购房者合理住房需求”，金融机构对居民贷款一刀切现象出现明显松动。资金面的好转，将推动投资增速的企稳，尽管投资增速仍有惯性下行压力。

 

三是房企拿地意愿不强，预期好转需要时间。受销售面积下降、资金面紧张影响，房企拿地意愿明显下降，如2021年三季度以来，100个大中城市土地供应面积与成交面积之差不断扩大，尤其是三线城市的差值上升幅度更为明显。在拿地意愿不强的情况下，房地产市场出现房企加快对已购地块的施工，导致施工和竣工投资增速高企，但新开工和购置土地面积增速持续负增长。如果房企预期没有根本性好转，预计这种状况还会持续一段时间。

 

综上，在中性基准情况下，预计房地产投资增速大概率在2022年上半年见底回升。

 

作者：财信研究院 宏观团队