8月，服务业生产指数同比增长4.8%,比上月回落3个百分点。7月以来， 受疫情反复影响，服务业增速已连续两月降幅达到3个百分点。8月服务业商务 活动指数为45.2%,比上月大幅回落7.3个百分点，是2020年3月以来首次降 至50%以下，仅高于2020年2月疫情爆发初期水平。8月服务业业务活动预期 指数为57.3%,比上月回落2.8个百分点，是2月以来首次降至60%以下。大中 型月艮务业企业经营形势相对较好，1-7月，规模以上月艮务业企业营业收入同比增长27.8%,比上月回落1.7个百分点，回落幅度继续收窄。

 

疫情局部暴发对服务业影响明显扩大。客运量大幅负增长。8月客运量同比 增长-44.1%,比上月回落37.5个百分点，大幅低于4-5月27.9%的平均增速。 铁路、公路、水运、航空客运量分别为-38%、-45.9%、-43.8%. -51.5%,分别 比上月大幅下降19.8、18.1、82.8、77.1个百分点。8月货运量同比增长5.2%, 比上月回落2.6个百分点；其中，铁路、公路、水运、航空货运量分别同比增长 2.9%、5.8%、3.6%、-5.6%;铁路货运量比上月回升10.1个百分点，公路、水 运、航空货运量分别比上月下降4.3、2.5、12.6个百分点，民航货运量是今年以 来首次月度负增长。8月，餐饮业收入同比增长-4.5%,比上月大幅回落18.8个 百分点，是今年首次增速降至负值区间；限上单位餐饮收入同比增长-4.2%,比 上月大幅回落24.9个百分点。软件等现代服务业稳中趋缓，1-8月软件业务收入 累计同比增长21.4%,比上月回落L8个百分点；信息技术服务收入累计同比增 长24.6%,比上月回落1.4个百分点。

 

 

8月，全国房地产投资和销售增速进一步放缓，住房销售价格涨幅持续回落。住房按揭贷款利率进一步走高、金融端持续收紧是房地产销售增速放缓的主要原 因。租赁市场在毕业季后热度有所下降，但重点城市租金水平仍处高位。建议深 入落实差别化的信贷政策，化解房地产企业金融风险。

 

（一）房地产市场投资增速放缓，房企资压

 

房地产开发投资增幅舲放缓1-8月，全国房地产开发投资额为9.8万亿元, 同比增长10.9%,增幅比1-7月降低1.8个百分点；比2019年同期增长15.9%, 两年平均增长7.7%,较1-7月降低0.3个百分点。其中，住房开发投资额为7.4 万亿元，同比增长13.0%,增幅比1-7月降低L9个百分点，比2019年同期增长18.9%,两年平均增长9%。8月单月投资增速进一步放缓。8月房地产开发投资 额同比增长0.3%,住房投资额同比增长2.2%,增速比7月进一步放缓。1-8月， 住房新开工面积与上年基本持平，同比微增1.7%，比1-7月略有上升。8月单月 住房新开工面积同比下降14.6%,降幅比7月略有收窄。

 

房地产企业资金链压力较大，明年初将迎来偿债高峰。从房企开发资金来源看，8月房地产开发企业到位资金为1.5万亿元，同比下降6.5%,比2019年 增长10.56%o其中国内贷款为1944.4亿元，同比下降19.6%,比2019年下降22.0%；定金及预收款为5599.3亿元，同比下降6.79%,比2019年增长27.4% 图28）。部分大型房企的债务偿付压力较大。据统计，2022年前恒大地产需偿付债券本金利息共计830亿元，其他如阳光城、绿城、融创、万科、世贸等房企 总计需偿还债券本息规解过250亿元。

 

8月全国新建商品住房单月销售同比下降。1-8月，全国商品住房销售面积11.4万平方米，同比增长15.9%,增幅比1-7月降低6.8个百分点；比2019 年增长13.6%,两年平均增长6.5%；商品住房销售额1L9万亿元，同比增长 22.8%,增幅比1-7月降低10.3个百分点；比2019年增长29.7%,两年平均增 长13.9%。单月销售规模持续下降，8月全国商品住房销售面积11008.8万平方米,销售额11314.9万元，同比分别下降17.6%和19.7%,降幅较7月明显扩大。

 

新建商品住房销售价格环比、同比涨幅持续回落。8月份，一线城市新建商 品住房销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.1个百分点；同比上涨5.7%, 涨幅比上月回落0.3个百分点。二线城市新建商品住房销售价格环比上涨0.2%, 涨幅比上月回落0.2个百分点；同比上涨4.4%,涨幅比上月回落0.3个百分点。 三线城市价格环比持平，同比上涨2.8%,涨幅比上月回落0.5%个百分点。

 

二手住房价格涨幅舲下降，三线城市二手住房价格连续2个月下跌。8月， 一线城市二手住房销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.2个百分点；同比 上涨9.1%,涨幅比上月回落0.9个百分点。二线城市二手住房销售价格环比持平, 涨幅比上月回落0.2个百分点；同比上涨3.2%,涨幅比上月回落0.3个百分点。 三线城市二手住房销售价格环比下降0.1%,同比上涨1.9%,涨幅比上月回落0.4 个百分点；三线城市二手房价格已连续2个月出现下降（见表8） o重点城市二 手房交易热度持续下降。根据贝壳找房数据，8月北京、上海、深圳、成都等城 市二手房月成交套数进一步下行。

 

金融端持续收紧是销售下降的主要因素。8月，以个人住房按揭贷款为主的住户中长期贷款增加3974亿元，同比下降23.6%O住房按揭贷款利率进一步走 高。根据贝壳找房数据，8月全国36个重点城市个人首套住房按揭贷款利率平均 为5.64%,二套住房利率平均为5.91%,环比分别上涨4和6个基点，连续8个 月提升。

 

 

随着房地产信贷资源的持续收紧，由于偿债压力，预计四季度支撑住宅销售 的动力主要在供给端，房地产企业促销回款意愿动力强烈。由于部分刚需人群由 租到购的住房需求转换将被动延后，重点城市租赁市场将延续高位运行态势。部 分城市也反映刚需人群存在被金融政策“误伤“的情况。房企可能受到开发贷款 收紧、按揭贷款回款减少、建安成本高企共同影响，部分中小房企楼盘可能存在“烂尾”风险。三线城市存哉市场可能存在价格^续下跌风险。

 

下一步，建议深入落实差异化信贷政策，配合人才落户等政策，单列首套房 家庭按揭贷款额度。进一步提高信贷和契税政策识别度，降低通过“买一卖一“ 方式进行改善型置换的人群的交易成本和融资难度，保持小户型、低总价二手房 的流动性。建议二、三线城市不宜连续上调个人按揭贷款利率；如有调整，应相 应降低首付比例进行反向调节，避免下跌风险。建议加强对中小房企的资金监管， 同时加强在异地査封冻结等司法执行上的协调会商，避免正常开工的楼盘出现烂尾，引发信访等压力。建议人口快速流入的大城市在重点区域通过盘活存量积极增加租赁住房供给，在当前“租售比”较低情况下不宜大面积釆取租金管制。

 

作者：石光、牛三元  国务院发展研究中心服务业专题组