10月23日，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房产税改革试点。多年来一直呼吁房地产税出台并积极设计方案。房地产税是有利于打造房地产市场健康发展长效机制的一个长期利好，房地产税试点此时出台符合预期，要发挥房地产税落实“房住不炒”、加强楼市调控、减少空置、缓解住房结构性矛盾、调节收入分配与财产配置、促进共同富裕的作用。

 

今年以来，国家层面对房地产税的表述已经出现多次。从3月“推进房地产税立法，健全地方税体系”被写入“十四五”规划纲要，到5月财政部部长刘昆撰文《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》，“推进房地产税立法和改革”被提及，再到10月16日《求是》杂志发表习近平总书记文章《扎实推动共同富裕》中提到“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”，房地产税改革已箭在弦上。

 

中国财政科学研究院研究员贾康分析称，在住房的持有环节形成了税收负担以后，会对房地产市场上的供需双方都产生影响，综合形成房地产市场运行中间一种“压舱促稳”的机制，遏制肆无忌惮的炒作，并与其他改革措施配合打造“健康发展长效机制”。贾康说，“这是一项有着多重正面效应的改革，此次决定意义重大，值得各方关注。”在他看来，从房地产长效机制到共同富裕、再到推动地方政府职能的转变，房地产税都被寄予厚望。一方面，房地产税改革将站在历史高度承担起新时代的历史责任，在推动共同富裕和优化实现三次分配体系应有功能过程中扮演重要角色，更好地调节收入分配和实现社会公平；另一方面，房地产税的征收意味着每隔一段时间可重评一次税基，这也将给地方政府转变职能、尽心尽力做好公共服务、优化本地投资环境，带来一个更有效的与其财源建设的“内洽机制”。

 

西南财经大学财税学院副院长李建军表示，以试点方式稳妥有序推进，是我国多项改革成功的重要经验。房地产税被授权试点，表明国家在以深化改革推进地方治理现代化、促进房地产市场健康可持续发展、推进共同富裕上迈出重要步伐。

 

1、房地产开发投资

 

1-9月，房地产开发投资增长有所放缓。1-9月份，全国房地产开发投资112568亿元，同比增长8.8%，比1-8月回落2.1个百分点，比去年同期加快3.2个百分点；比2019年1-9月份增长14.9%，两年平均增长7.2%。其中，住宅投资84906亿元，增长10.9%。

 

展望未来数月，房地产开发投资增速将放缓。主要原因有：第一，1-9月份，房地产开发企业房屋施工面积928065万平方米，同比增长7.9%，比1-8月回落0.5个百分点。其中，住宅施工面积656884万平方米，增长8.2%。第二，房屋新开工面积152944万平方米，下降4.5%。其中，住宅新开工面积113374万平方米，下降3.3%。1-9月份，房地产开发企业土地购置面积13730万平方米，同比下降8.5%；土地成交价款9347亿元，增长0.3%。

 

2、房地产开发资金来源

 

1-9月，房地产开发企业资金来源增速放缓。1-9月份，房地产开发企业到位资金151486亿元，同比增长11.1%，比1-8月回落3.7个百分点；比2019年1-9月份增长16.0%，两年平均增长7.7%。其中，国内贷款18770亿元，下降8.4%；利用外资59亿元，下降36.9%；自筹资金47212亿元，增长6.1%；定金及预收款56689亿元，增长25.6%；个人按揭贷款24124亿元，增长10.7%。

 

展望未来数月，预计房地产开发企业资金来源将呈平稳回落态势。主要原因有：为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性，房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于确定的房地产贷款占比上限。

 

3、商品房销售

 

1-9月，商品房销售面积和销售额增速放缓。1-9月份，商品房销售面积130332万平方米，同比增长11.3%，比1-8月回落4.6个百分点；比2019年1-9月份增长9.4%，两年平均增长4.6%。其中，住宅销售面积增长11.4%，办公楼销售面积增长3.1%，商业营业用房销售面积增长0.7%。商品房销售额134795亿元，增长16.6%，比1-8月回落6.2个百分点；比2019年1-9月份增长20.9%，两年平均增长10.0%。其中，住宅销售额增长17.8%，办公楼销售额增长0.5%，商业营业用房销售额增长0.5%。

 

根据统计局数据测算，2021年1-9月商品房销售单价为10342元每平米，比2020年同期上涨4.7%，与2021年1-8月下降0.8%。展望未来数月，随着基数的逐渐回升，商品房销售增速将呈回落态势。

 

4、房地产价格

 

（1）新建商品住宅（不含保障性住房）价格

 

9月份新建商品住宅价格同比涨幅略有回落，环比小幅下降。9月份，70个大中城市新建商品住宅价格同比平均上涨3.3%，涨幅比上月回落0.4个百分点。新建商品住宅价格环比下降0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点。

 

9月份，新建商品住宅同比下降的城市有11个，比上月增加1个；同比持平的城市有0个，比上月减少1个；同比上涨的城市有59个，与上月城市数量相同。新建商品住宅价格环比下降的城市有36个，比上月增加16个；持平的城市有7个，比上月增加3个；新建商品住宅价格环比上涨的城市有27个，比上月减少19个。

 

（2）二手住宅价格

 

9月份二手住宅价格同比涨幅有所回落，环比涨幅小幅下降。9月份，70个大中城市二手住宅价格同比上涨2.4%，涨幅比上月回落0.5个百分点，环比下降0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点。

 

9月份，二手住宅价格同比下降的城市有19个，比上月增加2个；持平的城市0个，与上月城市数量相同；同比上涨的城市有51个，比上月减少2个。二手住宅价格环比下降的城市有52个，比上月增加18个；持平的城市1个，比上月增加1个；上涨的有17个，比上月减少19个。

 

存在诸多有利因素促使房地产价格下行，第一，为了抑制楼市，2021年以来，北京、上海、深圳、广州、杭州、东莞等一线城市及热点城市已密集出台降低杠杆和需求管理等一轮房地产相关政策；第二，政府工作报告指出，坚持房子是用来住的、 不是用来炒的定位, 稳地价、 稳房价、 稳预期。解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、 安排专项资金、 集中建设等办法, 切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给, 规范发展长租房市场, 降低租赁住房税费负担, 尽最大努力帮助新市民、 青年人等缓解住房困难；第三，保障房建设稳步推进。2020年全年全国各类棚户区改造开工209万套，基本建成203万套，有利于促进城市更新和以人为核心的新型城镇化。

 

同时，也存在诸多因素支撑房地产价格上升，第一，当前通胀预期上行，全球不动产价格呈上涨态势，预期效应明显；第二，库存减少。9月末，商品房待售面积50285万平方米，比8月末减少296万平方米。其中，住宅待售面积减少185万平方米，办公楼待售面积减少39万平方米，商业营业用房待售面积减少61万平方米；第三，销售快速增长。1-9月份，商品房销售面积130332万平方米，同比增长11.3%，商品房销售额134795亿元，增长16.6%。

 

抑制房价上涨与支撑房价的诸多因素并存，预计房产价格短期内在政策调控下房价将保持平稳运行态势，涨幅保持平稳。