当前房地产市场形势
2021-10-06 23:56:37
（一）房地产景气度快速回落
房产成交快速回落。全国商品房销售面积7月同比下降8.5%，8月份同比下降15.6%，降幅显著扩大。重点监测的五十个城市情况更为严重，8月份新房成交月均面积同比下降超过20%，二手房下降40%。9月份中秋节期间，主要的城市都下降了60%，有些甚至是70%，这与往年中秋节的成交小高峰明显不同。预计9-10月份可能出现连续两位数的下降。
土地成交持续低迷。300个重点城市上半年土地供给与成交都是下降。第一批集中供地市场热度很高，但第二批集中供地尽管土地成本有所下降，但7-8月市场成交仍然较为低迷。目前第二批集中供地的12个城市，成交的情况都不好，流拍流标摘牌比较多，土地市场冷却较快。
企业微观层面感受较为悲观。大企业都有一些不同程度的惶恐，中型企业普遍比较悲观，民营和小型企业基本在选择躺平。从最近第二批供地拿地情况来看，央企国企相对积极，但地方性国企积极也是由于有一些政府做了工作，企业本身积极性并不高。
（二）房地产行业面临的主要困难
一是，部分城市限购政策的层层加码。主要是购房条件设置的门槛越来越高，比如，离婚两年之内不管真离婚还是假离婚都不能买房子，误伤了正常的购房需求。
二是，限签和限价。地方政府为了达到房价控制的目标，高价房卖了以后不允许网签，不能客观真实反映房地产成交情况，也掩盖了房价涨跌的实际情况。同时不能网签就没法办理按揭贷款，势必影响回款和销售。限签约束下房价保持不变，但一旦放开限签房价还会涨上来，对房价控制带来影响。部分地方出台了二手房指导价格，降低了二手房的流动，并影响到整个房地产市场流动性。
三是，贷款额度限制。开发贷额度限制影响了房企的投资规模，增加了投资风险，因而土地平均流拍率上升到30%左右，以前从未有过。居民购房贷没有额度且贷款利率上升，限制了实际购房需求，一定程度也对冲掉了降房价的利润空间。目前只有几大行有按揭贷款额度，股份制银行和小银行都停了。
四是，土地方面的较多限制。集中供地、自有资金等限制了企业拿地热情。拿地节奏影响后续房产市场供应，整个的节奏周期产生一定的影响。
此外，房企的成本在持续增加，铝材、钢筋、水泥等建材都在涨价，而房地产市场下行，房企也面临利润空间不断压缩的挑战。
（三）房地产市场蕴含的风险因素
一是房企的经营风险。“三道红线”、“两个集中度”等管制政策使房企在一定程度上失去了部分融资功能。从企业的融资端看，各大银行对按揭贷款管制较严，预售资金的监管同样严厉，再叠加恒大的债务危机等重大事件，房企面临重大融资问题。相对去年情况，目前房企降档可能性已经非常有限。在销售回款迅速下降的情况下，即使是前期经营稳健的房企也会出现经营问题。
二是住房不能交付的潜在风险。据测算，恒大没有交付的房子大概有1.6亿平方米，对应130万套房子没有交付，影响130多万个家庭，影响较大。如果销售按照目前的速度下降，出现不能交房的情况可能还会更多。
三是行业信用风险。一个地区某一家企业出问题，会使相关企业都会出问题，因为金融机构对这个地区的关注度提高，对风险的容忍度下降。目前包括国际资本等在内的金融机构普遍对房地产更加谨慎，四季度有很多美元债到期。目前信用债市场上房企相关债券二级市场利率明显上行，一级市场发行也几乎停止，风险传递已较为明显。
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