显而易见，对于一个普通家庭来说，如果过去20年、10年，哪怕5年时间，你在城市里有一套房子，如今基本已经不用再为买房而发愁了，如果能拥有三、五套房子，那基本可以看作是”人生赢家“、“富得流油”了。但是，面对房价上涨，一直都是几家欢喜几家愁的事情，对还没有买房的人而言，尤其是那些没有积蓄的年轻人，不少人只能一边努力赚钱，一边望房兴叹了，有人甚至不敢结婚，不敢生孩子。

 

但是，最近三年多，面对不断调整和变化的房地产市场，不同的人对于买房又有了不同的心态变化：有房子的基本可以踏实了，就算房价再跌一点儿，也是稳赚不赔。反之，没买房子的开始变得纠结起来，房价已经来到了阶段性高位，担心一不小心就在房价最高点买了房，等来等去最后反而成了接盘侠。但是，如果不买房子，面对当前开始回暖的楼市，不少人又担心以后更加买不起。那么，如果今年买房子，10年后还会“大赚一笔”、”富得流油“吗？

 

判断未来的房地产市场走向，经济学家任泽平曾经说过，需要长期看人口，中期看土地，短期看金融。目前，这一论断基本已经得到了业内的普遍认可。不过，在笔者看来，除了以上三个关键因素外，归根结底还是要看政策面的变化。其实，过去这一二十年的房地产走向恰恰可以佐证这一点。早在2003年，房地产被确定为国民经济的支柱产业，随后逐步迎来了高歌猛进的快速发展阶段。但是，如今再回过头看看最近这三年的变化，不难发现，伴着房住不炒时代的来临，影响房地产行业发展的几个关键因素也都迎来了拐点。

 

第一、国家对房地产的态度发生转变。

 

虽然房地产行业在拉动经济、促进就业等方面发挥了重要作用，但伴随国民经济向高质量转型，在某种程度上，房地产反而成为了一种拖累。根据中国社科院发布的《中国城市竞争力报告No.17:住房，关系国与家》显示，2018年房地产对经济的净贡献率由正转负。其实，国家早就意识到了这一点，从2016年楼市调控开始，针对房地产的发展走向，就明确了“房住不炒”的定位，“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标和“不把房地产作为短期刺激经济的手段”的决心。此外，以往调控相比，本轮调控最大的特点就是建立长效机制。可以预期，未来10年，随着以土地、监管、税收、法律等为主要内容的房地产长效机制的加快建立，房价保持长期平稳或是大势所趋。

 

第二、人口红利正在逐步迎来了拐点。

 

根据中国社科院发布的《人口与劳动绿皮书：中国人口与劳动问题报告》显示，在老龄化社会到来和人口出生率下降的双重影响下，我国的人口负增长或在2028年前后到来。此外，截至目前，我国的城镇化水平已经达到了60%。根据发达国家经验看，达到70%后，增速将会明显放缓，业内预计我国差不多还需要10年时间。由此可见，在住房总量继续增加的情况下，人口红利却已经逐步迎来了拐点，这意味着未来10年，住房市场将会呈现供大于求的局面。

 

其实，抛开这些冰冷的数据不看，看看我们身边也会发现，随着住房、教育、医疗等各类生活支出的增加，如今养孩成本已经大大增加，所以二胎生育意愿也都出现了下滑。同时，未来年轻人还会从爷爷奶奶、父母那里继承到大量的房产，所以到时候房子恐怕真的不再是稀罕物了。

 

第三、土地市场进入到了相对稳定时期。

 

根据中国社科院发布的《房地产蓝皮书》显示，长期以来，土地价格与房价的比值一度达到了0.68，这是什么意思呢？说得形象一点，”面粉“越贵，”面包“的价格就会越贵。那么，未来地价还有可能大幅上涨吗？或许不可能了。理由有两个：1、国家提出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”和”稳地价“的调控目标，同时强调政策会保持一致性和稳定性，这意味着土地财政将会逐步告一段落。2、过去一年，国家多次提出要加强城市存量住房的改造提升，用“旧改”代替“棚改”，这说明大拆大建的阶段将会慢慢过去，而土地市场也会告别狂欢，进入到相对稳定时期。

 

同时，值得注意的是，目前国家已经开始出台“退房令”，明确要求不以房地产为主业的央企要退出房地产业务，日前国家电网和航空集团已经宣布退出房地产行业。由此可见，伴随这些财大气粗的竞争者相继退出，土地市场的拿地热度会相应降温，一定程度上也有助于告别“地王”时代。

 

第四、货币供应量M2增速开始放缓。

 

作为资金密集型行业，房地产行业的运营离不开大量的资金支撑，所以在楼市调控过程中，金融政策对房地产的影响往往是最具有深远影响的。过去这三年多，为了抑制房价，银保监会已多次表态要防止资金违规流入楼市，目前这一政策目标仍然没有改变。就拿最近几次公布的LPR来看，虽然1年期和5年期LPR利率都多次下调基点，但每次都是非对称降息，根本目标还是扶持实体经济，对楼市产生的利好比较有限。

 

除此之外，M2货币供应量一直是推动房价上涨的重要支撑力。2017年之前，M2一直保持两位数的增长率，通过比照可发现，这也是房价快速上涨的阶段。但是从2017年开始，国家开始强调要去杠杆、去负债，M2也随之进入到了低增速阶段，一直保持个位数的增幅，通过比照可发现，这也是房价逐步下行的阶段。进入2020年以来，受突发事件影响，虽然M2增速出现了一个小反复，从之前8%-9%的增长幅度一度回升到了10%-11%左右的增幅，但尽管如此，与以往动辄15%-20%左右的增幅相比较还是要低得多。对此，国家老干部黄奇帆预计，未来10多年，M2的增长幅度大抵会等于GDP增速加上物价指数，据此可以推断，未来M2会呈现一个长期低速增长的趋势。

 

对于未来的房地产走向，曹德旺直言不讳，黄奇帆一语中的

 

曹德旺，曾入选”世界最具影响力十大华商人物“，目前是中国第一、世界第二大汽车玻璃供应商。但是，可能对于很多购房者来说，知道曹德旺不是通过玻璃，反而是通过房地产，因为他关心的不仅仅是如何制造一块好玻璃，他也多次对未来的房价走向进行了明确“预测”。在笔者看来，虽然不是业内人士，但作为这样一个极具影响力的全球知名实业家，他的”预言“同样也值得关注。

 

在接受新京报专访时，曹德旺直言不讳：对一个国家来说，与其他行业相比较，制造业在国际竞争中的重要性要更大。但是，最近这些年，房地产行业抬高了制造业的成本，使得一些制造业企业几乎无利润可赚，这样下去，中国企业生产的产品可能会逐渐失去竞争力，之后国家的竞争力可能就会下降，这个必须引起我们中国人的重视和警惕。因此，在他看来，房地产行业面临调整是迟早的事情。

 

或许，正是不看好未来房地产的大势，所以他曾经自曝多次劝自己的亲妹妹不要持有过多的房产，否则以后可能会面临卖不掉、租不出去的问题，再过几年，可能还要交一大笔的管理费。除了劝自己的妹妹不要囤太多的房子，曹德旺还多次提醒急功近利的投资炒房客：现在有钱人都有十几套房子，没钱的却一套都买不起，因此以后就是有钱人把房子卖给有钱人，结果是什么呢？房子可能根本卖不出去。

 

无独有偶。与曹德旺一样，业内专家黄奇帆也并不看好未来的楼市，他的观点更加一语中的。据新浪财经报道，日前国家老干部、中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆表示，除了受房住不炒的影响以外，目前我国人均住房面积达到50平方米，年建设量达到17亿平方米，实际上中国的房地产行业已经迎来了天花板。在他看来，未来除了长三角、珠三角、京津冀、成渝等几大城市群、都市圈的房产还有价值以外，其他中小城市的房产都不要去碰，让当地的小房产公司自己搞就行了，跨地区去运作已经毫无意义。

 

 

由此可见，时代在改变，国家政策导向，经济发展模式、人口流动趋势都已经与以往大不相同，所以房地产形势也开始随之而变。过去一二十年，大家都相信，只要多买房多囤房就能大赚一笔，就能富得流油。但是，时过境迁，未来10年还想通过买房来赚大钱、赚快钱已经不容易了。

 

对此，中泰证券首席经济学家李迅雷、梁中华也都纷纷表示，持有房产的成本其实很高，仅资金成本和折旧成本两项就至少要达到6%，未来一旦房价不涨或者涨幅比较小，那么持有房产就是在悄悄亏本。按照这样的趋势来看，在房住不炒的时代，再想要通过买房子大赚一笔，实现“富得流油”开始变得越来越难了。