1.4房地产收入结构失衡

 

房地产收入是地方财政主要来源，2018年土地出让收入和房地产专项税相当于地方财政收入的34.4%。用历史的眼光来看，土地财政在调动地方政府积极性、推动经济增长、完善城市公共基础设施建设等方面起到了积极作用。地方政府通过低成本征收农业用地，低价格转让工业用地，高价格出让商、住用地，一方面吸引产业投资，另一方面获得高额土地出现让金弥补财政缺口。巨额的土地出让收入主要用于征地和拆迁补偿、土地开发、城市建设、基础设施建设等，成为中国经济发展的一个内生逻辑。土地出让收入方面，2012-2018年土地出让金规模由2.9万亿元增至6.5万亿元，占地方财政收入（一般公共预算收入、政府性基金收入和国有资本经营收入）的比例由20.0%增至27.0%。房地产专项税方面，2012-2018年契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和房产税等房地产专项税由1.0万亿元增至1.8万亿元，占地方财政收入的比例由7.1%增至7.4%。整体来看，2012-2018年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入从27.1%升至34.4%。

 

中国房地产收入重建设交易轻保有，存量房时代土地财政亟待转型。2017年中国土地出让收入和房地产相关税收中开发建设环节、交易环节和保有环节规模与地方财政收入的比例分别为31.6%、3.5%和2.3%。根据OECD统计，2015年OECD国家保有环节税收占GDP比重为1.1%，中国为0.6%，低于英国、加拿大、美国的3.1%、3%、2.6%。由于主力置业人群在2013年见顶和当前城镇套户比接近1.1，大规模住房建设时代正在过去，存量房时代正在来临。从二手房/新房成交套数比看，2013年北京、上海、深圳均突破1，分别为1.0、1.1和1.5，率先迈入存量房市场，同时各城市二手房/新房成交套数比均在朝1靠拢。从套户比看，2018年中国城镇套户比为1.09，住房总体平衡，房地产逐步从高速转向中速、高质量发展阶段。随着存量房时代逐步到来，新拿地、新开工总量均会减少，土地市场降温，土地出让收入、房地产建设环节税收对地方财政的贡献将下滑。未来地方财政对房地产建设交易环节收入的依赖将难以为继，保有环节税收——房产税改革的紧迫性上升。