1.3房地产与实体经济关系失衡

 

房地产一半是金融，一半是实体经济，2018年房地产及上下游行业增加值占GDP的23.1%。从金融角度看，按揭和预售制度决定房地产行业具有明显的金融属性，房地产安全与金融安全息息相关。从实体经济角度看，房地产开发投资带动建筑业以及钢铁、有色金属等上下游制造业；房地产消费既直接带动与住房有关的家电、家具、家纺等制造业，也明显带动媒体服务、物业管理等第三产业。从房地产开发投资占固定资产投资比例看，1999-2018年保持在20%左右，2018年为18.9%。从房地产业增加值占GDP比重看，1998-2018年从4.0%增至6.6%。从国际比较看，当前中国房地产业增加值比重明显低于美国的13.3%、日本的11.3%、德国的10.5%，但主要源于中国对房屋租赁数据统计不足，同时物业管理、经纪与代理等发展不成熟，存在低估。考虑房地产对建筑业及相关产业的拉动，2018年房地产及上下游行业增加值占GDP的23.1%。（详见恒大研究院2019年12月报告《长效机制新思路，市场分化新格局——2020年房地产政策和市场展望》）

 

过去由于人地失衡、供求错配、货币超发等因素，房价长期过快上涨，推高实体经济成本，吸引资金脱实向虚，金融属性超过实体属性。依据自然资源部和国家统计局数据，2009-2018年全国工业用地均价、新建商品住宅销售均价（全国层面缺乏二手房均价数据）分别上涨1.4、1.9倍。根据房产中介安居客和房地产协会旗下房价行情网数据，2009-2018年北京、上海、广州、深圳二手房均价分别上涨4.6、4.2、4、4.4倍。房价、地价长期过快上涨，导致企业用地成本升高，还增加了劳动者的居住成本，对实体经济形成压力。中国东部地区部分制造业逐渐向成本较低的中西部、东南亚等转移，核心城市科技类企业部分产业链外迁到周边低成本地区。从一线城市看，近年华为、大疆科技、中兴通讯、小米和阿里巴巴等科技企业，纷纷将生产、研发等对土地需求更强的部门从一线外迁到周边低成本地区，以节省土地开支。此外，过去房价持续过快上涨，吸引了大量社会资本进入，资金脱实向虚，使得一些企业热衷于“挣快钱”，开工厂不如炒房子，而对实体经济部门的研发投入缺乏热情，不利于产业升级。2000-2018年中国住房市值年均增长15.7%，超过名义GDP的13%，住房市值与GDP的比例从234%增长到356%     ，2018年中国住房市值与GDP的比例高于美国、日本、德国、英国、法国的126%、208%、238%、320%、341%。

 

近几年以房贷为主的居民部门杠杆率过快上升，对居民消费形成一定挤压。从杠杆结构来看，2018年中国住房贷款余额占住户部门债务余额的比例为53.9％。国际上，大多数国家房贷占比超69%，2017年24个公布数据的OECD国家，房贷占比分布在38%-94%之间，均值为69.4%。房产所有者的财富会随着房价上涨增加，如果居民杠杆率不高，房地产会促进消费增长，形成财富效应。若居民杠杆率上升过快，房贷占用日常大量现金流，将会对居民消费形成一定挤出。2008-2018年中国居民杠杆率从17.9%快速升至52.6%，居民家庭债务收入比由31.0%增至86.9%，而社会消费品零售总额增速由22.7%降为8.0%。近几年中国居民杠杆率上升过快，且在发展中国家处于较高水平。2008-2018年中国杠杆率年均增长11.4%，远高于美国、英国、日本、墨西哥、巴西的-2.3%、-1.0%、-0.3%、1.9%、3.8%。2018年中国居民杠杆率远低于美国（75.8%）、英国（83.9%）、日本（58.4%）等发达国家，但在人均GDP水平相当的发展中国家处于较高水平，远超巴西（28.2%）和墨西哥（16.1%）等。