1.2房地产调控失衡

 

中国房地产调控重抑制需求轻增加供给，重短期调控轻长效机制，且信贷政策变动频繁。

 

第一，过去二十年的房地产调控政策，重使用需求端的短期行政手段，如“调首付比例”、“调贷款利率”、“限购”、“限贷”、“调交易契税”等。但需求抑制是暂时性政策，误伤刚需购房者，而且调控政策松动后需求容易大幅反弹。而供给端政策，则着力不足，导致供需失衡。

 

第二，2002-2018年，我国共经历了6轮调控，政策切换往往都是应对风险的应急性选择，长效机制构建不足。例如为应对金融危机，2008年刺激政策出台，但房价在2009年空前暴涨；2010年起“国十条”、“国四条”紧急出台遏制房价上涨；2014年起行业面临高库存风险，随即刺激政策再度开始，又引发2016年以来新一轮房价暴涨，2016年“930”政策再度紧急收紧。

 

第三，中国住房金融政策被作为稳周期的调控手段，变动频繁。长期以来，我国房地产金融面临三大问题：一是货币超发助涨房价；二是住房信贷政策变动频繁，居民在政策放松时过度加杠杆；三是房地产融资政策变动幅度较大，房企对未来融资政策预期不稳。比如，在住房信贷政策方面，2003-2018年累计动用全国性金融调控达12次（不含16年推行因城施策后各地的调整），首付比例在20%-60%之间变动，利率在基准利率7折-1.3倍间变动。不稳定的住房信贷政策不利于市场平稳，居民在政策放松时过度加杠杆。2014年“930”至2016年“202”住房信贷政策不断放松，包括放宽贷款资质认定标准、降低首付比例、下调贷款基准利率和增加利率折扣等，刺激居民贷款买房。2014-2016年住房贷款发放额/GDP从5.4%上升至10.8%，居民部门杠杆率从35.7%快速上升至44.5%。（详见恒大研究院2019年7月报告《中国住房制度：回顾、成就、反思与改革》）

 

2015年以来长效机制逐步推进，但限售、限价、限签等当下不合时宜的调控政策尚未修正，金融、土地、财税、住房保障等一揽子长效管理机制有待建立。自2015年4月中央政治局会议首次提出“建立房地产健康发展的长效机制”以来，长效机制建设稳步推进，从“加快研究”、“建立完善”、“实施试点”、再到“全面落实”。2018年中央经济工作会议要求，“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。2019年中央经济工作会议要求，“全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”。2020年初，央行工作会议指出，加快建立房地产金融长效管理机制。总体来看，当前限售、限价、限签等当下不合时宜的调控政策是在炒房活跃、房价非理性上涨时期的应急措施、有待修正，金融、土地、财税、住房保障、市场管理等一揽子长效管理机制有待建立。比如，限售限制产权自主交易，影响业主资金周转和自住性购房；限价人为扭曲价格，导致新房二手房价格倒挂；限签造成网签堰塞湖，房价统计数据失真。