1中国房地产市场存在六大失衡

 

1.1土地供需失衡

 

随着中国城市化推进，大量人口由农村进入城镇；并且，进入城市化中后期后，人口更加向收入更高的核心城市和大城市群集聚，但是土地供给面临三大失衡。

 

第一，建设用地在城镇、乡村之间配置失衡。中国城乡二元户籍制度与土地制度排斥了市场对城乡人口和土地的有效配置，导致进城不能落户、迁徙不能定居的农民工不愿无偿放弃乡村原有的宅基地，形成农民工群体在城镇和乡村“双重占地”。根据国家统计局和自然资源部数据，2009-2016年乡村常住人口从6.89亿人减至5.90亿人，减少约1.0亿人；但乡村建设用地面积不减反增，从18.47万平方公里增至19.20平方公里，增加0.73万平方公里。人均城镇建设用地从112平方米上涨为119平方米，仅增长5.8%；而人均乡村建设用地从268平方米增长为326平方米，增长21.5%，是人均城镇建设用地的2.7倍。

 

第二，城镇用地在地区、城市之间配置失衡。中国城镇化战略长期存在“控制大城市规模、积极发展中小城市”的倾向，与人口迁移趋势明显背离，造成土地在地区之间配置失衡。分地区看，2009-2016年东部城镇建设用地增量比例低于城镇人口增量比例12.9个百分点；而中部、东北、西部分别高1.7、4.4、6.8个百分点。分规模城市看，2006-2017年1000万人以上城市城区人口增长34.1%，但建设用地仅增长6.1%，居住用地仅增长1.1%；20万人以下城市人口增长1.5%，建设用地增长19.8%，居住用地增长15.3%。中国人口长期大量向一二线核心城市集聚，但是人地严重错配，一二线城市土地供给严重不足导致高房价，三四线城市土地供给较多导致高库存。而且货币长期超发使得广义货币增速多高于名义GDP增长，尤其刺激供给短缺、优质公共资源富集的一二线城市房地产价格快速上涨。1998-2018年中国M2年均增长15.2%，明显高于GDP年均增长12.5%。从城镇住房套户比看，2018年一线、二线、三四线城市分别为0.99、1.06、1.12，一线城市住房供给偏紧。

 

第三，城镇建设用地在利用结构上配置失衡。1）居住用地和工业用地配置失衡。在“GDP锦标赛”下，地方政府一般压低工业用地价格以招商引资，同时控制居住用地供给以实现土地出让收入最大化。2017年中国城镇用地中居住用地比例为31.4%，明显低于美国的46.9%、日本的61.3%；工业用地比例为18.5%，明显高于日本的7.7%、韩国的10.1%。2）道路用地粗放，但绿地与广场用地供给不足。中国一线城市道路占建成区比例均高于15%，而巴黎、纽约、伦敦均处于10%-15%；绿地与广场用地占比均低于8%，而巴黎、纽约、首尔均高于20%。3）低效闲置建设用地大量存在。2017年中国城镇低效、闲置建设用地分别约为1.27万、0.14万平方公里。其中，低效建设用地主要为工业用地。

 

不过，近年来中国城市发展战略逐渐调整为“以中心城市为引领，以城市群为主体形态，以都市圈建设为突破口，对中小城市分类施策”。2019年2月，发改委《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》要求，促进中心城市与周边城市（镇）同城化发展，以培育现代都市圈为城市群建设突破口。4月，发改委《2019年新型城镇化建设重点任务》要求，超大特大城市合理疏解中心城区非核心功能，大城市发挥规模效应和辐射带动作用，中小城市发展分类施策，收缩型中小城市瘦身强体。8月，中央财经委员会第五次会议强调，增强中心城市和城市群等区域经济和人口承载能力。12月，习近平总书记发表文章《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》，要求尊重产业和人口向优势区域集中的客观规律，发挥各地的比较优势，分类精准施策。