可以说，目前在相关政策上采取推进城镇化的措施，可能有一定的难度，更不要说通过这些措施带动房地产的发展。而对于人口流出地区，原有外出打工的农业转移人口，务工收入下降，购买城镇住房的能力也将相应降低，意味着房地产需求还会下降。对于这些城市，如果放开房地产的限制政策，那么就等于继续放大了未来的债务危机，可能使得城市转型目标前功尽弃。

 

我认为，应该对原有的房地产政策进行调整，至少把“一刀切”的各种政策取消，实行因地制宜的房地产发展政策。例如取消限价、限购以及限贷等措施，允许有条件的人可以在房地产低谷时期购买相对低价的住房。对于人口流入地区，已经在城市稳定就业和自主经营的外来人口，可以放开落户限制，鼓励他们在城市定居并购买住房。对对他们购买住房的需求，可以放宽贷款限制。这些政策对于人口流入地区和经济相对活跃的城市群、都市圈还是有着一定的积极带动内需增长的意义。但是对于人口流出地区，还是要严格限制房地产的土地供给，防止继续通过土地财政导致债务放大。

 

当前政策要点是促进就业，只有收入稳定增长，才有可能带动消费。只有就业稳定，才可以考虑到定居问题。定居是房地产置业的前提。而对于房地产行业来说，不是是否刺激的问题，而是对原有政策适度调整。

 

对人口流入地区和房价过高的城市，可以通过各项措施取消原来的限制；在都市圈和城市群，可以在中心城市周边的中小城市和小城镇，建设适合中低收入人口的居住区，提供与中低收入人口收入水平相应的商品房。同时适度建设基础设施和公共服务设施，加强都市圈城市间轨道交通建设，方便居民在居住地和中心城市的就业通勤。

 

此外，把都市圈中心城市疏解的产业功能向周边中小城市和小城镇集中，也有利于降低产业发展成本，增加就业机会。前提是各类中心城市可以管控主城区的人口，但是不能对都市圈郊区的中小城市和小城镇继续实行人口控制，而是发挥这些周边各类城镇产业和就业的承载作用。在此基础上，通过产业和就业的空间重组，才有可能激活人口流入的空间格局不至于发生大的变化，而同时又可以促进都市圈和城市群地区的房地产发展，并带动工业制成品的消费。

 

（作者为中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家，编辑：朱弢）