救经济就要救楼市？

聚焦取消楼市限购政策屡屡一日游，要刺激房价保经济吗？

中国新闻周刊 / 2020-03-26 23:02:04

目前来看，单纯为救楼市而松绑楼市调控政策，显然并不可取。不过，随着疫情对经济的冲击，各级政府防衰退、保增长的压力也是与日俱增。

数据显示，今年1—2月份，规模以上工业增加值同比下降13.5%，服务业生产指数下降13%，固定资产投资、社会消费品零售总额及出口分别下降24.5%、20.5%和15.9%，调查失业率突破6%，我国经济面的多个重要指标均出现大幅下跌的走势。

在这一背景下，部分地方已经跃跃欲试，出台了一些尺度较大的楼市松绑政策。此前，河南驻马店发布了17项稳楼市政策，包括“要求金融机构适度下调个人住房按揭贷款利率，首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%”，但随后被紧急叫停撤回。此外，海宁、广州等地的楼市松绑政策也遭遇了一日游。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池对此表示，各地可以因城施策，做出适时调整。根据不同需求分类施策，尤其对于首套房刚需，应该适当降低首付款比例，可以采取认房不认贷的政策，切实保障居民的民生住房需求。

邹琳华认为，当前尽量避免通过购房加杠杆或其它各类剌激购房行为，住房需求剌激政策虽然较易实施，但容易引发未来房价大起大落，加大宏观金融风险。

目前来看，我国房地产已经呈现出“三高”特征。一是房价高。从今年2月来看，全国平均房价9679元/平方米，在持续多年上涨之后，相对于2019年全年全国居民人均可支配收入30733元而言，我国的房价收入比无疑处于较高水平。

二是库存高。2月末，我国商品房待售面积53004万平方米，比2019年末增加3184万平方米。其中，住宅待售面积增加3224万平方米。这仅仅只是冰山一角。据测算，仅仅全国销售排名前200房企的土地储备，足够市场消化3年。

三是杠杆率高。2019年底，个人住房贷款余额30.07万亿元，同比增长16.7%，过高的住房信贷不仅透支购买力，而且还将挤压其他消费。

而在这“三高”的背后，之所以不能再走房地产拉动经济的老路，究其根源，还因为房地产业已经处于与以往不同的发展阶段。3月6日，住建部部长王蒙徽公开表示，我国城镇化已从高速发展阶段进入高质量发展阶段，住房发展已从总量短缺转变为结构性供给不足。

正是在这一背景下，房住不炒已经成为一根红线。

3月6日，住建部部长王蒙徽公开表示，2020年要着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展，长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实城市主体责任，因城施策、分类指导，保持房地产市场平稳运行。

国家统计局发言人毛盛勇日前表示，不把房地产作为短期刺激政策，下一步发力点既要扩大有效投资，也要努力推动消费提质扩容，更好地在促进消费和扩大有效投资的结合点上发力，使我们的经济运行保持总体平稳。

“三高”风险待解

在房住不炒主基调并未松动的局面下，楼市将何去何从？

从政策面来看，房地产业也将迎来一定的利好空间。

从宏观经济政策来看，针对疫情的冲击，央行通过公开市场操作和定向降准，来提供短期和中长期的流动性，还积极引导市场利率下行，切实降低实体经济的融资成本，虽然央行依然拧紧了流向房地产业的货币龙头，但在政策叠加效应之下，这势必将改变房地产业的整体环境。

与此同时，在因城施策、分类指导的机制下，苏州等一些地方政府已采取了一定的松绑措施，如放松预售资金监管、提高公积金使用额度等，促进当地市场的稳定发展。

无疑，这些措施都将对冲市场和非市场因素对房地产业带来的风险，但对房地产市场而言，风险远没有过去，“三高”仍待化解，整个地产业还必须思考更多。

王蒙徽指出，住房和城乡建设领域是推动高质量发展的重要载体和重要战场。要推动城市开发建设方式向内涵提质转型，推动住房和城乡建设发展质量变革、效率变革、动力变革。

赵秀池告诉中国新闻周刊，对于地产商而言，追求数量的时代已经过去，现在需要高质量发展。质量是企业的生命，尤其是在楼市低迷情况下，唯有质量过得硬，符合市场需求的产品，才能在市场上有一席之地。因此，一定要把握市场的脉搏，找准市场定位，生产符合居民需要的、适销对路的高质量产品。

此外，也有分析人士指出，房地产业还需切实降低杠杆率、降低负债水平，增加抗风险的能力，同时还需进一步改善布局等。

当然，长远来看，房地产业如何实现健康发展，这还需要支配市场的各种力量做出更多探索。

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