疫情冲击下的房地产和土地政策

 

　　疫情冲击之下，政府政策不可能对占GDP总量25%的房地产行业置之不理，与其最后被动放松甚至再度采取类似货币化棚改等方案去刺激房地产行业，还不如未雨绸缪，在坚持房住不炒的基本原则下，用市场化的手段和供给侧改革的思路来防止大中城市房价过快上升。

 

　　当然在短期，救急的纾困政策也十分有必要。一方面政府应该防止房地产开发商的大面积破产违约从而冲击我国的金融体系。这方面很多地方政府已经出台了不少措施，央行和相关金融监管部门应该及时出台一些政策，适度加大纾困力度，扩展融资渠道，如有必要让银行适度对一些短期贷款展期，避免不必要的恐慌式的抽贷断贷，让大部分资质较好的房地产企业能平安度过难关。另一方面，可以预见未来几个月，一部分家庭在按揭贷款的定期还贷付息方面可能会面对一些困难，央行和金融监管部门也应及时介入纾困。但要真正拉动经济，推动我国城市住房的有效供给和需求，我们认为以下几点值得考虑：

 

　　一是城市的住宅、商业和公共建设用地的供给应该和就业、户籍人口或者参加社保人数等指标紧密挂钩。考虑到城市的规模效应，挂钩的公式可适当向大城市倾斜。因为从客观趋势上我国人口在进一步向大城市集中，这样的政策能够保证大城市的住宅和其他城市用地跟得上人口迁移的需求，符合我国城市化的方向。这个政策也能促进城市之间在争夺人口和土地资源方面的有序竞争。未来我国的城市住宅需求的区域分化必然加大，哪里有稳定的工作机会，哪里就有更多的住房需求，而非像过去那样全国遍地开花。

 

　　二是在自愿的基础之上，推进农村土地制度改革，尤其是宅基地改革。赋予农民在宅基地方面的高度自主权，农民工若在城市落户，可以仍保留在农村的宅基地产权，但也有一定的权利处置自己在家乡的宅基地，尤其是用宅基地复耕，并向所落户城市转让因为复耕而获得的用地指标。这种做法可以大幅提升宅基地的价值，给符合在城市落户标准的农民工在落户时提供一份原始的财产。同时在不减少全国耕地的前提下，为城市扩张提供土地。宅基地指标的交易最好能做到全国范围，这样有助于资源在全国范围内合理配置。

 

　　有关这个问题，我们认为习总书记在去年12月份《求是》上的文章也有精辟的论述。习总书记在文中指出 “要完善土地、户籍、转移支付等配套政策，提高城市群承载能力，促进迁移人口稳定落户”；“全面放宽城市落户条件，完善配套政策，打破阻碍劳动力流动的不合理壁垒，促进人力资源优化配置”；“发挥比较优势。经济发展条件好的地区要承载更多产业和人口，发挥价值创造作用”。在土地方面，要“改革土地管理制度。要加快改革土地管理制度，建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜。在国土空间规划、农村土地确权颁证基本完成的前提下，城乡建设用地供应指标使用应更多由省级政府统筹负责。要使优势地区有更大发展空间。”我们认为这些政策若能得到真正推行，房地产行业有着很大发展的空间，中国整体资本回报率能得以提升，金融风险能得到控制，潜在经济增速能减缓下行趋势，维持较高增长水平。最近国务院试点将永久基本农田转为建设用地和土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准，应该是朝此方向又迈进了一步。

 

　　三是除了土地指标之外，中央政府的转移支付也应该适度向户籍人口数量增加较多较快的城市倾斜，以此来鼓励城市开放户籍，尤其是向没有受过高等教育的农民工家庭开放户籍。这些转移支付可进而用来补贴落户农民工的住房购置。 2015年开始央行通过抵押补充贷款（PSL）向各地方政府（主要是三四线）发放了总额达3.6万亿的货币化棚改贷款。这部分资金如今年突然断供，势必影响很多三四线地方政府的实际财政收入和当地的房地产发展。政府如果将PSL转型为根据城市实际建成区户籍人口、个人所得税或社保缴纳人口的增加来发放的转移支付，则能够用中央政府资金来撬动户籍制度改革、城市基建发展和房地产投资。这个过程中，为避免区域差距和民众贫富差距扩大，中央政府除了直接补贴鼓励较大城市吸纳没有受过高等教育的农民工之外，还可设立专项基金来鼓励兴办更多农民工子弟学校。在我们看来，避免出现大量留守儿童，让农民工子弟跟随父母居住，在父母就业地上学是最有效的扶贫政策之一。

 

　　四是在住房购置政策上，适度向落户农民工和新毕业大学生倾斜。监管机构可为特定人群降低首付比例，降低各类相关税费，鼓励银行给予特别贷款额度，政府可以阶段性贴息。鼓励此类人群购置二手住房，给予在相关税费政策上较大的优惠。

 

　　五是在增加大中城市住宅用地供应的前提下，可考虑逐步分阶段放松这些城市的商品房限价，让市场来调节供需。控制房价的最终有效办法是增加供给而非直接抑制限价。 限购政策也可逐步小幅放松，尤其是设计相关政策鼓励现有城市居民向农民工和新毕业大学生出售二手房。政府在按揭贷款方面可保持较紧的政策，从而防止房地产泡沫，防止信贷资源过度流向房产交易。