子木聊房：不经意间，房地产市场已在悄声改变

子木聊房 / 2020-03-20 14:54:07

近几天，随着海外疫情的快速扩散，资本市场进入恐慌周期，剧烈震荡。

美股在两周内史无前例地触发3次熔断。海外一专业股评员预测，标普500指数将下跌41%至2000点，这意味着不计其数的财富会顷刻间湮灭。

海外炒股的韭菜们基本被连根拔起。一个朋友在朋友圈感叹到：

马克思说，资本主义是血淋淋吃人的社会，一点都不假！股票瞬息万变，某股票瞬间从1834元跌到1分钱！什么概念？就是刚才还有1834万元，一根烟没抽完，剩下了100块钱了！

这次美联储彻底慌了，紧急发布救市计划，做法激进超乎想象，不单降息到零利率，还推出了7000亿美元的量化宽松。然而利好消息公布后，美股期货没升反降，立马下挫5%到跌停线。

老特把中国算计了个明白，2月初的时候还在嘲讽中国疫情管控糟糕，没想到现在被新冠病毒教育得连头都抬不起来。

通过这次疫情也看得出来，国际资本对美国的疫情管控极度不自信，认为中国才是当下世界中最安全和秩序的避难所。

这对于中国，也是一个树立大国形象的绝佳机遇。尤其是对欧洲各国的援助，可以让我们在大国战略的路上拥有更多的伙伴，人民币国际化也更容易被拥立。

当然国际资本市场的动荡对中国楼市的影响也是有的，疫情导致全球股灾，波及海外市场经济，对中国的出口货物需求减少，影响中国外贸经济的增长，从而降低消费和楼市购买力。

但这是一个很长的传导链，且在大国摩擦的基础上，影响的预期已经非常薄弱，而且中国在加大马力挖掘内部市场，接下来通过大基建和量化宽松，对冲风险。

疫情之后，全世界的经济转速下降一个档次，但中国一定是最早恢复原有转速的国家。

当然今天讲的并不是国际资本市场对中国楼市的影响，而是近段时间中国楼市的底层结构正在发生着巨变，譬如农地入市和取消预售制度，这将改变中国房地产的格局，是我们最应该要关注的事情。

接下来子木为大家进行解析。

房价的本质

我们先来回答一个最常见的问题，“中国房价为什么越来越高？”

答案千千万，但回归到最基础的市场原理，解释只有一个，“面粉”太贵。

拿今年2月份的市场情况来说，虽然在疫情的影响下，楼市封锁进入冷冻期，房价摇摇欲坠，但一些城市的土地市场反而热闹的狠，甚至超越去年同期水平。

土地拍卖火热，溢价率高，开发商成本出去了，未来房子建好后自然定价不会低。要知道，在房地产项目各项成本中，土地费用、各种税收占比就高达房价的40%—55%，建筑施工成本占20%左右，三项费用约为10%。

地方从城市周边以超低价格征收，反手以几十倍甚至上百倍的利润卖给开发商，推高房价。而且土地被地方垄断，和地方财政绑定。在利润驱使下，地方会想方设法控制土地供给节奏来稳定或推高房价。

所以任老前辈曾经也讲过一个事实，房价上涨，是供需关系恶化的必然结果，除非地方加大住宅供应量，否则房价会按照此形式继续上涨上去。

当然这个问题也能解决，他也给出了一剂良药，那就是允许「农地入市」，但这种情况基本不可能实现，因为还要涉及到修改土地法。

关于「农地入市」，我曾经写过专题文章，它之所以很重要，是因为解决了地方垄断土地问题，充分让楼市市场化，也是推行租赁住房市场，实现“房主不炒”战略的根基。

于今有了实际的进展，打破了不可能的事实。

农地入市

前几天国务院主持，23个部分联合发布了一份文件，文件内容称：

将深化农村土地和集体产权制度改革，稳步推进农村集体经营性建设用地入市，探索赋予农民对集体资产股份的占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。

简单来说，就是农村集体土地直接入市开发，无需国家征收。而且这次把试点城市扩大到13个，分别为：北京、上海、沈阳、南京、杭州、厦门、郑州、合肥、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。

你会发现试点城市都是当下国内能拿得出手的核心城市，而且布局之广覆盖全国。一线城市唯独少了深圳，这是考虑到深圳面积太小，而且前几年集体建设经营用地已经被征收完了，没必要再推行「农地入市」政策。

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