作者：盛松成 宋红卫 汪恒

 

自2020年1月下旬以来，新冠肺炎疫情席卷全国，对我国经济造成巨大冲击，房地产业自然也无法置身事外。本次疫情对房地产市场的影响有多大？房地产业如何积极应对疫情才能在行业稳定发展的基础上，发挥促进就业、保障民生、稳定经济发展的作用？

 

一、房地产业现状与“非典”时期具有五方面不同

 

尽管本次疫情和2003年有类似之处，为我们提供了可资借鉴的经验，但历史不一定会简单地重演。目前房地产业所处的经济环境、在我国经济发展中所扮演的角色与2003年已有很大不同，房地产业自身的特点、发展趋势等也发生了诸多变化，必须谨慎对待历史经验，不能简单利用2003年的情况来分析当前的问题，否则很有可能作出错误的预判。2003年我国房地产业的情况与现在至少有以下五方面不同：

 

一是房地产业发展阶段不同。2003年我国房地产市场仍处于初始发展阶段。以往因住房分配制度而被抑制的需求得到了释放，潜力巨大。当时，城市居住环境远不如现在，城镇人均住宅建筑面积仅为23.7平方米，而目前，我国户均住房已超过1.1套，2018年城镇人均住宅建筑面积已经达到了39平方米，是2003年的1.65倍。

 

二是不同的经济发展阶段赋予了房地产业不同的定位。就在“非典”疫情结束不久的2003年8月12日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文）将房地产业定位为经济发展“支柱产业”，我国房地产业随之迎来了房改之后首次迅速发展。而如今，在经历了2014-2016年的快速发展后， 2016年中央经济工作会议正式提出 “房子是用来住的，不是用来炒的”；2019年7月30日政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。房地产业的这一政策导向，决定了目前的行业发展定位与2003年不同。我国房地产业已经进入新的发展阶段。

 

三是房地产市场发展趋势不同。无论是“非典”爆发前的2002年，还是“非典”疫情发生的当年，我国房地产开发投资和销售均呈现快速上涨趋势，房地产开发投资同比增速分别为21.9%和29.7%，房地产销售额同比增速分别为23.7%和34.1%，销售面积同比增速则分别为20.2%和29.1%。现在我国房地产开发投资及销售同比增速已经掉头向下，基本呈现“倒U型”的态势。2019年房地产业开发投资同比增长9.9%，而销售额和销售面积分别增长了6.5%和-0.1%，均处于十几年来的相对低位。

 

四是房企负债水平和杠杆率不同。房地产企业总体负债规模由2003年的30698.56亿元上升到了2018年的674333.36亿元，房地产企业总体负债与行业增加值之比由4.99倍上升到10.43倍。房地产行业总体负债率由2003年的58.04%上升至2019年前三季度的80.26%（按照申万一级行业分类标准），大幅提高了38.28%。总体来看，房地产企业债务负担较之前明显增加，对融资的依赖度也比以往更高。

 

五是居民对住房的购买力不同。巨大的债务负担已经严重削弱了居民对住房的购买力。2003年我国居民部门杠杆率为16.2%，而2018年则为53.2%，且仍呈上升趋势。而中国经济整体杠杆率也较高，继续加杠杆的风险较大。此外，收入增长预期带动房屋销售增长的趋势也今非昔比。2003年我国正处于刚加入WTO后的贸易井喷期，同时也迎来了人口红利窗口。2000 -2005年我国城镇居民人均可支配收入复合增长率为10.81%，而2014-2019年为7.99%。