证券时报：“非典”结束不久，房地产业被正式列为支柱产业，此后一系列刺激楼市的政策出台。此次疫情过后，为稳定经济发展，当前的房地产政策是否应当作出调整？

 

盛松成：由于疫情已经对经济带来了较大的冲击，加剧了短期经济的波动，房地产投资的平稳对于顺利渡过当前的难关也很重要。尽管现在强调“房住不炒”，疫后不大可能通过房地产业来拉动经济，但应在坚持“房住不炒”的前提下稳定房地产投资和销售。也就是说，不将房地产作为刺激经济增长的手段，不应与政策继续收紧划上等号。

 

作为资金密集型行业，销售回款和银行贷款、表外融资等外部融资是房企主要的资金来源。人民银行《2019年金融机构贷款投向统计报告》数据显示，2019年末，人民币房地产贷款余额44.41万亿元，同比增长14.8%，增速比上年末低5.2个百分点，连续17个月回落；全年增加5.71万亿元，占同期人民币各项贷款增量的34.0%，比上年全年水平低5.9个百分点。目前，无论是从存量还是增量看，经过三年多的楼市调控，我国房地产融资占比已基本恢复到正常年份的水平。

 

同时，受疫情影响，全国多个城市针对房地产市场下发了“暂停经营”的通知，中国房地产业协会也发出号召，全国楼盘暂时停止售楼处的销售活动。房地产销售的迟滞将加剧房地产企业的资金紧张，而销售回款（包括个人按揭贷款和定金及预收款）已经成为房地产企业最为重要的资金来源（2019年达到49.62%的历史高位）。

 

可以看出，当前的房地产融资环境不能再进一步收紧了，否则会对稳定投资增速带来负面影响。目前一些中小房地产企业的资金链非常紧张，以前每年破产的中小型房企平均有250家，2019年这一数据近500家。虽然优胜劣汰是行业发展的正常现象，但房企头部效应的过度积聚会引起垄断，这将增加房地产政策调控的难度，也不利于稳定房地产市场价格。

 

随着城镇化的推进和后工业化时代的到来，人口向大城市积聚，首套房和改善型住房等刚需依然很大，房地产发展还会有相当长的时期。因此，在坚持“房住不炒”的前提下，还是要稳定房地产投资和销售。只有稳定房地产销售，才能使房地产企业有销售回款，维持正常经营。这既是保障经济平稳运行的重要组成部分，也是保证房价稳定的重要因素。

 

房地产政策应以“稳地价、稳房价、稳预期”为宗旨，建议适度放松对房地产企业的融资限制，允许部分受疫情影响较大的房地产企业延期还贷，缓解近期销售萎缩对其资金链的冲击。支持房地产业合理融资需求，调整土地供应结构，增加住房供给，加强房价预期管理，并继续构建和完善房地产调控长效机制。