（四）房地产调控政策总体基调不变但有望边际宽松

 

房地产调控在“因城施策”的原则下有望适度放松，稳增长仍需房地产投资的稳定器作用。2019年房地产投资是经济增长的重要支柱，1-11月房地产开发投资增速10.2%，房地产施工面积和新开工面积增速仍保持较高水平，表现出超过市场预期的韧性。经过2019年年初短暂宽松的融资环境，房地产金融政策逐渐收紧，7月提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，下半年房地产投资小幅放缓。在稳字当头的政策基调下，各部门和官方政策研究机构已达成稳妥审慎推进房地产调控的共识，不会实行一刀切的政策。2019年12月的中央经济工作会议重申“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，同时强调“全面落实因城施策”和“三稳”的长效管理调控机制，即稳地价、稳房价、稳预期，意在稳定价格的同时防止房地产投资过快下滑和房地产市场发生萎缩型价格均衡现象。住建部在2019年12月23日的工作会议中也指出，2020年将重点抓好稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展，坚持房主不炒定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。因此，今年或将出现地方政府进行“一城一策”的灵活微调，在有实际需求的地方允许增加供应和适度的价格波动，房地产调控政策可能在边际上有所放松。虽然房地产金融仍将坚持“稳中向紧”，但随着央行通过货币政策工具释放流动性，信贷环境的改善将为房企紧张的资金链带来一定程度的缓和。在经济下行压力加大的背景下，房地产投资作为经济稳定器的作用仍将凸显，随着政策微调和信贷环境改善，我们预计2020年房地产开发投资虽然持续下滑，但不会低于8%。同时在人口持续流入的核心城市群和改善性需求潜力较大的一二线城市，房地产市场将小幅回温，房地产销售价格逐渐趋稳。