三、1年期LPR利率年内第3次降低，5年期LPR利率首次降低，反映当前经济下行压力加大，“稳增长”重要性上升，不能为了一头猪牺牲国民经济，房地产政策有望从“过紧”状态纠偏。

 

年内首次降低5年期LPR利率，房贷定价基准利率下降，反映“稳增长”重要性超过“防通胀”。11月20日人民银行第四次LPR报价，1年期LPR利率为4.15%，5年期为4.8%，双双下调5个基点。

 

其一，一般贷款利率和房贷基准利率同时下降，是前期MLF下调的传导结果，符合利率市场化改革方向，有利于疏通利率传导渠道。LPR改革后，LPR=MLF利率+银行加点，11月央行下调MLF利率5BP，下调OMO利率5BP，MLF利率→LPR利率实现市场化传导，一方面并未压缩银行利差，另一方面修复5年期与1年期利差，降低社会整体融资成本。

 

其二，短期经济下行压力大，“稳增长”重要性上升。10月社会消费品零售总额名义和实际同比均回落，分别为2003年5月和1月以来新低；制造业投资和民间投资延续低迷，基建投资增速回落，源于财政支出前移后续乏力、财政收入大降及严控隐性债务的制约，当前内外部形势严峻，短期经济的主要矛盾是总需求不足，稳增长放在更重要的位置。

 

其三，降低5年期LPR利率有助于缓解遏制房地产合理需求的倾向，有利于房地产市场稳定。在房地产融资渠道全面收紧背景下，房地产销售下滑、投资回落、土地市场持续降温。1）房地产销售增速下滑。10月房地产销售增速当月下滑，剔除基数效应后增速转负，与居民短贷大幅回落、中长期贷款小幅回落相一致。10月当月房地产销售面积同比为1.9%，较上月下滑1.0个百分点，其中还存在基数效应，2013-2017年10月环比均值为-12.7%，2018年9月环比-18.0%，剔除基数效应后10月当月同比为-4.3%。2）房地产投资回落。1-10月房地产投资累计同比10.3%，较1-9月下滑0.2个百分点；10月当月同比8.8%，较上月下滑1.7个百分点。3）土地市场延续降温。1-10月土地购置面积累计同比-16.3%，大幅负增长。据中指院数据，10月全国土地平均成交溢价率14.1%，较9月降低0.5个百分点，土地市场整体景气度低。4）个人住房贷款利率上行。根据央行数据，2019年9月，个人住房贷款加权平均利率为5.55%，比6月上升0.02个百分点。根据融360数据，8、9月LPR降息后房贷利率不降反升，10月全国首套房贷平均利率5.52%，较6月上升10BP，二套房贷平均利率5.84%，较6月上升9BP。

 

对于房地产，中央的定调是“三稳”，不是“三松”也不是“三紧”，老成谋国是时间换空间，当前一方面要防止货币放水刺激资产泡沫，另一方面也要防止主动刺破引发重大金融风险。过度遏制房地产合理的融资不仅加重经济下滑，而且加重经济金融风险。房地产一半是金融，一半是实体经济，是制造业，带动的上下游产业链条较长，有必要推动改革更多地发挥其实体经济的功能，回归居住属性和制造业属性。不要从一个极端走向另一个极端，从放水刺激到过度收紧。稳地价、稳房价、稳预期，利用时间窗口推住房制度改革和长效机制，关键是金融稳定和人地挂钩，促进房地产市场平稳健康发展。

 

从影响来看，LPR利率下调有助于进一步引导实体经济融资成本下降，缓解局部社会信用收缩压力，并部分缓解房地产下行压力。一方面，实体经济融资成本有望进一步降低。9月末一般贷款加权平均利率为5.96%，较6月上升0.02个百分点，表明实体企业融资成本并未得到明显改善，11月19日金融机构货币信贷形势分析会强调“局部性信用收缩压力依然存在”，而此次继续下调1年期LPR利率能够进一步引导实体经济融资成本下行，缓解局部社会信用收缩的压力，加上央行明确要加大力度促进中小银行补充资本，民企和小微企业融资成本有望进一步压降。另一方面，房贷基准利率降低能够一定程度上缓解房地产市场下行压力。房贷基准利率下行，能够一定程度缓解房地产下行压力，支撑经济稳定发展。整体来看，此次下调5年期LPR利率释放对前期房地产过度收紧的纠偏信号，但三季度货币政策执行报告依然明确提出的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”、“因城施策”政策取向不变。