4、旧改是稳定房地产投资的重要手段

 

我们在2019年年度和中期策略报告中分析了当前房地产投资在施工欠账的影响下具备较强的韧性，2016年以来大量销售的期房已经进入到了密集的交房期，房地产商必须加快施工进度，避免违约造成的额外损失。

 

2019年9月，房地产投资建筑工程投资同比增长15.1%，创2015年以来的最高水平。安装工程投资同比下降22.7%，比8月降幅收窄6个百分点。前3季度建安工程累计增长6.4%，连续8个月回升。以上数据说明，截至到目前为止，房地产项目进度仍在加快推进，项目进度仍主要集中于土木工程阶段。安装工程继续负增长，这说明房地产项目还没有大规模进入竣工阶段。前三季度房屋竣工面积同比下降-8.6%，竣工面积增速由负转正将在2020年出现。

 

2015年至2018年期房销售面积共计446842.37万平方米，同期的竣工面积为346121.81万平米，二者相差100720.56万平方米，而且2019年前三季度期房销售面积已经超过100000万平方米，而同期竣工面积不足期房销售面积的50%。因此，2020年房地产施工压力依然不会减轻。从建安工程的角度看，2020年建筑工程将继续保持较快增长的态势，而2019年拖累建安工程的安装工程增速也有望出现较为明显正增长，再考虑到土地购置费的高基数在2020年不复存在，前三季度土地购置费增速已经回落至19.6%，较2018年同期增速放缓46.4个百分点。因此，我们认为当前的房地产投资韧性将贯穿2020年。

 

并且，2020年房地产投资增速还能获得旧改投资的额外支撑。2019年7月政治局会提出实施城镇老旧小区改造。根据住建部透露的数据，我国目前有老旧小区17万个，建筑面积约40亿平方米。住建部预计旧改的整体投资规模超过4万亿元。2017年底，住房和城乡建设部在厦门、广州等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点。目前各地陆续出台了老旧小区改造三年行动计划，我们可以根据这些已经计划试点旧改城市的每平方米投资强度来估算旧改对2020年房地产投资的拉动作用。

 

目前，黑龙江省、河南省、河北省以及安徽省已经公布当期老旧小区改造计划，这些省份的每平米投资强度分别为136.4元/平方米、99.5元/平方米、112.7元/平方米以及138.6元/平方米，而已经试点老旧小区改造的厦门投资强度为141.8元/平方米，广州市越秀区为148.4元/平方米。上述地区旧改的平均投资强度为118.7元/平方米，若以此作为全国旧改投资强度的估计值，那么旧改计划的总投资额将达到4.7万亿元。若三年完成旧改，则平均每年完成房地产投资额1.6万亿元，若5年完成旧改，则平均每年完成房地产投资额0.9万亿元。2019年前三季度房地产投资完成额9.8万亿元，假设2019年房地产投资增速为10%，这意味着全年房地产投资完成额将达到13.2万亿元，那么5年完成旧改的话，2020年旧改可以拉动房地产投资增速7.2个百分点，3年完成旧改的话，2020年房地产投资增速可能将创近期新高。

 

总之，如果说棚改货币化对房地产销售有极大的促进作用，那么根据我们的测算，旧改将为房地产投资带来极为明显的额外增量，而且旧改由政府主导，与房地产销售无关。目前市场普遍预计2020年房地产投资增速将跌至0-5%之间，如果考虑到旧改对投资增速的贡献，我们预计2020年房地产投资增速将继续维持在7-12%之间。