城中村改造旨在消除安全风险隐患、完善配套设施、增加公共服务，对改善居住条件的作用是全方位的，是从好房子到好小区、好社区、好城区理念落地的生动实践，体现了城市更新中的民生温度。2024年，我国实施城中村改造项目1863个，建设筹集安置住房数量为189.4万套；城中村改造政策支持范围也从最初的35个大城市扩围至300多个城市，更多城市将受益于城中村改造政策的支持。此外，城中村改造注重统筹解决居住与就业问题，改造后提供一定的低成本创业空间，支持小微企业等发展。

 

  城中村改造注重统筹保障性住房供应，有力实现了保障扩容。原有的城中村中有大量低租金住房，为新市民落脚城市提供了低成本生活空间，但也存在设施老化、环境脏乱差、有安全隐患等问题。本轮城中村改造要求将一定比例的改造地块用于保障性住房建设，鼓励将村民富余的安置房长期租赁用于保障性租赁住房。这既保持了城中村原有租赁住房供应规模不减，又增加了城中村所在区域的保障性住房供应。比如，深圳近年来结合城中村整治提升，筹集了12万多套（间）小户型、低租金的保障性租赁住房。这为新市民落脚城市提供了宜居且可负担的生活空间。

 

  同时，本轮城中村改造从多个维度注重可持续性。比如，在改造方式上不是简单大拆大建，而是采取拆除新建、整治提升、拆整结合的方式，这考虑了城市发展阶段、资源利用、风险防控等多重因素；在运营方式上坚持以市场化为主导、多种业态并举，从粗放式开发向精细化运营转型；在资金使用上要求改造项目做到改造资金市域内综合平衡、动态平衡，要有完备的征收补偿方案和资金平衡方案才可以获得专项债、专项借款等政策支持，这有利于避免新增地方政府债务风险。总的来看，本轮城中村改造力求实现与经济发展之间的良性互动，防止由于资金不到位或需求不足导致与商品房市场的风险共振。

 

  城中村改造也是稳固房地产市场止跌回稳积极态势的重要举措。去年9月底以来，随着一揽子增量政策组合拳效应的释放，房地产市场出现积极变化。城中村改造通过供给优化、需求激活、预期管理的协同作用，为房地产市场止跌回稳提供多维度支撑，特别是采取货币化安置的方式，帮助被安置居民自主到市场上选择合适的商品住房，促进商品房去库存。

 

  去年底举行的中央经济工作会议要求“大力实施城市更新”“加力实施城中村和危旧房改造”等。2025年，实施城市更新和构建房地产发展新模式两大部署都将深入推进。城中村改造既是城市更新的重要节点，也是向房地产发展新模式转型的破局点。2025年，我国计划在新增100万套城中村改造和危房改造的基础上继续扩大改造规模，这有利于进一步助力房地产市场止跌回稳，形成城市更新与房地产发展新模式之间良性的战略协同，更好实现改善民生和稳增长、防风险、促改革之间的动态平衡。我国城中村改造取得的宝贵经验，也将为世界提供兼顾民生与发展的城市更新中国方案。

 

  作者： 浦湛 住房和城乡建设部政策研究中心副主任