聚焦楼市止跌回稳 剖析房地产市场近期走势
中国经济时报 / 2024-10-21 15:22:34
编者按 最近，促进房地产市场止跌回稳政策密集出台。9月26日，中共中央政治局会议提出，要促进房地产市场止跌回稳，同时提出一揽子相关政策。近期，相关部门密集行动，已宣布推出一揽子增量政策。本期地产周刊聚焦楼市止跌回稳，剖析近期市场走势，提出相关政策建议。
房地产市场底部信号明显
本报记者 周雪松
“银十”楼市迎来开门红，接下来走势如何？
“10月份成交量上涨比较明显，个别楼盘国庆假期7天的成交量甚至跑赢了8—9月份单月或者2个月的销售数据。”10月18日，珠海某房企营销渠道负责人严松对中国经济时报记者表示。
促进房地产市场止跌回稳，涉及对市场底部的判断。专家表示，楼市可能有两个底部：一是短期底部，一是中长期底部。真正的底部是从超调修复开始的。
严松也表示，目前的情况还不能全面反映楼市的真实情况，成交量上涨主要得益于国庆节前股市的拉升，以及各类政策的出台，给观望的购房者很大的信心。业内人士和专家建议，当前仍然需要持续释放利好政策促进房地产市场保温升温。
业内人士称市场底部信号明显
星河湾集团营销和品牌管理中心总经理方靖在接受中国经济时报记者采访时表示，从最近市场的表现来看，密集出台的政策对一部分刚需人群和迫切需要近期改善居住条件的改善型人群给予了信心。全国市场在国庆七天长假前后，来访量均表现出明显好转的势头。
值得关注的是，从近期一些城市楼市表现来看，楼市成交经历了反弹后再回落。中建一品北方区域总经理田植钊对中国经济时报记者表示，国庆七天假期，房地产市场表现不错，不过，这两周销量又下降了，政策落地以后的持续效果不明显，各大开发商基本情况一致。
北京嘉德至鼎房地产顾问有限公司是北京多个新楼盘的代理销售机构，该公司负责人张菲菲在接受中国经济时报记者采访时透露，国庆长假期间，市场迅速回暖，成交量同比增长130%，但市场在国庆假期过后开始趋于平静。
北京城建有关负责人对中国经济时报记者表示，目前，公司旗下只有少数几个楼盘成交量明显回升，后续是否能持续回升有待观察。
方靖最近对全国多个城市进行了考察，也参加了一些地方政府住房和城乡建设部门举办的房地产政策效果和市场情况座谈会。
谈到国庆假期房地产市场的表现，方靖告诉中国经济时报记者，从目前各个楼盘销售情况来看，相比7—9月，成交和到访的客户量确实反转向上。从全国市场来看，中国西北部能源和资源比较丰富的城市的房地产市场表现普遍优于东部沿海（除上海以外）的城市。
他分析，东部沿海一些经济外向型地区，房价普遍较高，在复杂多变的就业和贸易环境中，客户普遍审慎购买。而西北部一些城市在能源、稀土等产业较为稳定的表现之下，房地产市场受外部因素的影响不大，并且在2020年以来房地产行业调整期后，优胜劣汰，供客户选择购买的项目不多，随着利好政策推进，促使购房者会选择在本地买房。
方靖的判断是，目前，房地产政策的底部已经形成，政策的释放有助于整体市场的企稳，例如，上海、北京以及广州、深圳的城市中心区域市场趋于企稳，但是其余地区市场的底部仍需要观察和审慎对待。
张菲菲认为，这次市场波动是由政策引发的，所以市场底部信号明显，但仅是底部信号，企稳还需时间验证，回升则需要更多政策刺激及时间周期。
“在股市热度降下来之后，明显感觉到客户的观望情绪又上来了。”严松说，按照目前的情况判断，房地产市场应该还会有更激烈的价格战，接下来只有政策效果给市场带来足够的信心，成交量增长了，开发商才有机会稳住价格。
仍须释放利好政策促使市场升温
方靖认为，房地产新政减轻了购房负担，楼市能否全面止跌回稳，甚至向上发展，接下来须关注以下几个方面的变化。
第一，看整体经济发展状况，尤其是外贸出口的表现。如果外贸出口持续增长，就会惠及以外向型经济为主的东部沿海地区城市，继而促进房地产市场企稳。从目前全国各地房地产统计数据来看，东部沿海城市的房地产总量和总价值占全国比例较大，所以，东部沿海房地产市场稳定将有利于全国整体房地产市场价格的稳定。
第二，由于目前国内新房供大于求，控制供应量是房地产市场稳定的关键。新政策中提出，将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，这个政策改变了过去城中村改造安置强调实物安置，从而造成供应量巨大的弊端，而货币化安置可以释放出规模增量购房需求，为消化库存房源提供新动力，也有调节合理供应量的作用。随着政策持续深入，预计将带动地级以上城市，尤其是人口集中的大城市住宅销售规模稳定，引导市场预期。
第三，新政策较大力度推动了首付和利息下调，为客户端降低负担，接下来要关注新增房地产客户的构成。众所周知，年轻的（35岁以下）客户，在此前是多年来房地产发展中的主力客户群体，反过来可以证明大学生或者青年就业和储蓄率影响房地产销售量。所以，接下来特别需要关注大学生和青年就业情况。
中国信达资产首席不良资产研究员王洋在接受中国经济时报记者采访时表示，促进房地产市场止跌回稳仍面临一些挑战，来自宏观经济等方面的市场不利因素还没有完全消除。
今年以来，房地产政策更加注重消化存量、平衡供需，采取放松限购限贷、降低首付比例和房贷利率、收购存量商品房用作保障性住房等措施，对稳定房地产市场起到积极效果。同时应认识到，这一轮房地产市场调整是在房地产市场供求关系发生重大变化、土地财政转型和全国统一大市场建设背景下的价值重估，可能仍会持续一段时间。不同区域、业态、板块的房地产市场或继续分化。包括收储在内的政策，要尊重市场规律，在适应市场分化的内在趋势基础上更好发挥作用。
“对于房地产市场调整，一方面，要承认其合理性，这是一个去泡沫、降杠杆的过程；另一方面，要及时采取有力措施，避免市场超调和陷入紧缩循环。”王洋认为，房地产市场的底部回升将是超调后的修复，从一、二线城市开始。
王洋认为，当前阶段，房地产行业仍然是我国经济的一个支柱性产业，城市化仍有较大空间，居民更高质量的住房需求远未满足。在已有政策基础上，他建议：一是形成稳房地产和稳宏观经济的联动。例如，用好中国人民银行再贷款、地方专项债等公共资金和金融机构资金，进一步做好“保交房”和地方收储工作，收储后要尽快形成保障性住房投放，从而在消化存量房地产的同时形成和扩大来自城市新市民的内需。二是通过配套长期限资金等政策支持，鼓励优势房地产企业、金融资产管理公司等专业机构，在房地产市场开展价值投资，发挥价值发现、价值修复和预期引导功能，稳住核心资产价格。
“总而言之，本轮强势新政策对房地产行业是有极其正向的意义，市场已经释放出积极的反应，但是在复杂多变的经济形势中，仍然要审慎对待效果，仍然需要持续释放有利的政策促使房地产市场保温升温。近日，有关部门表示，正在抓紧研究明确取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策，预期利好会持续，直至房地产真正迎来市场面的上升。”方靖表示。
利好政策密集出台 购房信心逐步回升
本报记者 李晓红
房地产市场再迎重磅政策“组合拳”。10月17日，在国新办举行的新闻发布会上，住房和城乡建设部、财政部、自然资源部、中国人民银行与国家金融监督管理总局五部门明确，将打出一套重磅“组合拳”，即“四个取消”“四个降低”“两个增加”，推动房地产市场止跌回稳。
接受中国经济时报记者采访的专家认为，自9月26日中共中央政治局会议定调“促进房地产市场止跌回稳”以来，一系列利好政策密集出台，政策效果逐步显现，一手房看房量、到访量、签约量有所增加，二手房交易量小幅上升，需求侧出现了积极的回应，购房信心逐步回升，部分一线城市及二线城市的房地产市场开始呈现止跌回稳的趋势，需求呈现出一定的上升趋势。
政策利好 购房者信心逐步回升
“受惠于市内六区取消限购、降低首付比例、降低贷款利率等政策，我终于可以在和平区买房了。”在北京工作并考虑在天津买房的任静告诉中国经济时报记者，利好政策的出台，降低了普通老百姓的购房成本，减轻了购房压力，带来了实实在在的实惠。
任静的切身感受并非个例。受惠于房地产政策“组合拳”的不少购房者，开始出手购房或者换房，市场信心进一步提升，市场交易日益活跃。
“近段时间，无论是看房量还是到访量，均显著攀升，购房意愿增强。我们观察发现，得益于房地产调控政策中对刚需购房者的扶持，首次置业者的比例明显上升。同时，改善型购房者也抓住政策利好积极出手。”一名我爱我家的工作人员告诉中国经济时报记者，利好政策有效提升了市场的活跃度。
链家数据显示，10月1日至15日，北京市二手住宅网签量为5252套，与去年同期相比增长52.9%，与9月上半月相比下降14.5%。
北京链家研究院分析师冷会向中国经济时报记者表示，网签量不及9月上半月的原因主要是工作日较少，10月上半月仅有7个工作日，而9月上半月有11个工作日，工作日网签数量远大于休息日，因此，上半月网签量总体不及9月份。但从工作日日均网签量来看，10月上半月日均网签量明显高于9月上半月（10月日均708套，9月日均524套），预计全月网签量将超过9月份。
“从更为领先的三方协议成交情况来看，10月1日至15日，成交量较上月增长近100%，同比去年增长超150%，市场热度明显提升。从客户端角度来看，新增客源量环比增长近三成，同比增长近五成，客户增加导致带看数量也有类似幅度增长；在房源端方面，业主对后续市场较为看好，挂牌行为明显减少；此消彼长之下，房客源比例从1:10上升至1:17，市场由买方市场向供需平衡迁移。”冷会表示。
自9月末以来，从中央到地方房地产利好政策频出，优化和调整房地产市场，提振市场信心。
国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民在接受中国经济时报记者采访时表示，促进房地产市场止跌回稳的一揽子政策出台，对于提振需求侧购房者的信心具有较为积极的助推意义。一些之前有支付意愿和能力但苦于没有资格或流转税费偏高的购房者，领取“政策红包”后将进入住房市场，一方面能够显著地激活市场，另一方面也能进一步带动其他潜在购房者的信心回升，加快形成市场止跌回稳的良性循环。
“房地产市场止跌回稳政策密集出台后，释放出的积极信号让需求侧看到了希望，多地房地产交易出现一定程度的回暖，需求侧的信心有所修复，政策密集出台避免了房价单边下跌的预期，在一定程度上稳定了市场预期。”对外经济贸易大学国家（北京）对外开放研究院日本研究中心研究员吴英杰告诉中国经济时报记者，市场信心并不是一朝一夕就能完全恢复的。许多购房者对于未来房地产市场仍持谨慎态度，让需求侧重拾信心依然任重道远。
为购房者提供更多“好房”和更多实惠
中国经济时报记者在采访中了解到，购房者对于当前的利好政策普遍持积极态度。调整住房限购政策、降低购房成本等促进房地产市场稳定发展的政策措施，为购房者提供了更多购房机会和实惠。与此同时，各大房企响应促销倡议，推出的多种优惠活动和折扣，让购房者享受到更多的购房福利，进一步激发购房者的热情。
随着居民生活水平的提高和消费观念的转变，人们对住房的需求，正从过去的“有房住”过渡到“住好房”。为满足这种对美好居住生活的向往，需要推出更多优质的楼盘，不仅在地理位置、配套设施等方面具有优势，更在户型设计、装修标准等方面追求高品质。
“需求侧管理政策基本已经应出尽出，更大的政策空间在供给侧。通过土地和金融要素的供给侧改革，推动住房产业上游要素的市场化，释放更大的政策红利，实现要素成本下台阶、住房产品力上台阶，住房产品崭新的性价比将显著加快市场筑底和再平衡，这对于提振购房者的信心和预期具有更为根本的助推作用。”王瑞民表示。
吴英杰建议，政府相关部门要在如何提高居民收入、增强购买力、避免房价加速下跌风险、增强购房者对于房地产市场的信心等方面下功夫，统筹协调出台更加精准、更加有力的政策“组合拳”。
业界认为，房地产市场向好发展需要政府、企业和购房者三方共同努力。政府应继续坚持“房住不炒”的定位，保持房地产市场的平稳健康发展；企业应注重提升楼盘品质和服务质量，满足购房者多样化的住房需求；购房者则应理性看待市场变化，根据自身实际情况做出合理的购房决策。
打好房地产市场 止跌回稳“组合拳”
楼市半月谈
本报记者 夏金彪
自9月26日中共中央政治局会议定调“促进房地产市场止跌回稳”以来，一系列促进房地产市场止跌回稳的政策正加快出台。近日，住房城乡建设部会同财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局等部门，指导各地迅速行动，打出一套“组合拳”，以确保政策的协同性和一致性，政策力度大，彰显了中央促进房地产市场止跌回稳的决心。
此次打出的政策“组合拳”，主要为“四个取消”“四个降低”“两个增加”。其中，“四个取消”指的是取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准。“四个降低”指的是降低住房公积金贷款利率0.25个百分点；降低住房贷款的首付比例，统一一套、二套房贷最低首付比例到15%；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。
需要指出的是，“四个取消”和“四个降低”主要是前期政策的落实，主要针对需求端，无论是“四个取消”减少购房限制，还是“四个降低”降低购房成本，都会刺激购房需求。而“两个增加”主要针对供给端，是核心的政策增量，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。“两个增加”通过增加市场供应和改善供应质量，实现房地产市场的平稳健康发展，成为政策“组合拳”的最大亮点。
9月份以来，随着“四个取消”“四个降低”等政策的推出，各地因城施策，有效地激发了需求回暖和市场信心复苏。国家统计局最近对70个大中城市房地产开发企业和中介机构进行了专门调查，从事房地产的从业人员表示，9月份表示经营乐观的新房从业人员的景气度比上个月提升了10个百分点，二手房提升6.5个百分点。此外，据部分市场机构不完全统计，“十一黄金周”期间，新房成交面积增长了102%，二手房成交面积增长了205%，变化非常明显。
目前，“四个取消”“四个降低”等存量政策还在加快落地，政策带来的积极效果有望进一步显现。例如，多家银行已经发布公告，将于2024年10月25日起，对存量个人住房贷款利率进行批量下调。除北京、上海、深圳等地区二套房贷款外，其他符合条件的房贷利率都将调整为贷款市场报价利率（LPR）减30个基点（BP）。这不仅能减轻居民的负担，还可能带动房地产市场的活跃度，促进房屋交易量上升，有利于房地产市场的稳定和复苏。
更让人期待的是“两个增加”带来的增量政策，将对房地产市场产生积极而深远的影响。通过货币化安置等方式，新增的100万套城中村改造和危旧房改造，主动调节市场供求关系，预计将释放约1亿平方米的刚性购房需求。通过增加“白名单”项目的信贷规模，可以确保合规的房地产项目获得必要的资金支持，为“保交房”护航，从而提振市场信心，促进房地产市场的稳定。
此次政策“组合拳”涉及住房城乡建设部、财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局等多个部门，显示了跨部门的协作和政策联动。此外，政策“组合拳”在全国范围内统一实施，同时赋予地方政府一定的自主权，允许根据本地实际情况因城施策，体现了政策一致性与灵活性的结合。
可以确信，通过跨部门协助以及全国性与地方性相结合的形式，政策“组合拳”将更加有力、有效，从供需两端同时发力，尽早实现房地产市场止跌回稳。
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