我认为，本轮房地产调整是趋势性的，而不是周期性的。有观点认为，房地产调整是周期性的。以前我们周期很短，只有一两年时间。但是我觉得这一轮调整不是周期性的，是趋势性的。所谓趋势性，就是不会出现大幅度的反弹。

 

从均衡发展的角度看，我国未来不可能通过房地产再来大幅拉动经济增长。国家统计局的数据，我国人均住房面积已经接近美国的三分之二，而我们的人均GDP是多少？几乎是美国的六分之一。2022年美国人均GDP是7.7万美元，我们是1.27万美元，几乎是六分之一。但是我国人均居住面积已经达到美国的三分之二。也就是说，我们已经没有必要再大幅的通过房地产来拉动经济增长了，当然房地产也要高质量发展，要改变发展模式、改善人民生活。应该使资源更多地流向先进制造业和现代服务业，这也是我们这次为什么在疫情期间都坚持房地产调控不放松的原因。截至2023年三季度末，房地产贷款余额占全部信贷余额的22.7%。房地产贷款里面包括个人按揭贷款、房企开发贷款，个人按揭贷款是大部分，房企相对少一点。还有土地储备贷款，这是地方政府所需要的，规模比较小。所有这些加在一起占整个贷款信贷的22.7%，而二季度末是23.1%，占比在下降。贷款的背后是什么？大家一定知道，贷款的背后实际上就是资源。房地产占用整个社会的资源已经不少了。

 

所以本轮房地产调控是必要的。在这个调控下我们还采取了一系列措施，包括认房不认贷等。本轮房地产调控可以分为三个阶段。第一个阶段是房地产企业自救。第二个阶段是地方政府“保交楼”。第三个阶段是鼓励金融机构参与。金融机构参与包括需求端的认房不认贷等政策放松，也包括供给端对房地产企业资金流的支持。

 

但是有一点，我们金融机构参与房地产企业的贷款都遵循市场化、法治化的原则，让市场、让金融机构自己去选择。这样可以避免金融机构的风险与房地产风险相互交织。所以我国不可能出现当年日本那样的情况。

 

总而言之，本轮房地产调控是必要的，房地产市场在逐渐地企稳，长期可能呈L型发展态势。我个人觉得中国目前最难的是房地产问题，还有一个地方政府债务问题，但是我们已经在逐渐解决，而且一定能够解决，能够突破这个难关，使中国的经济平稳健康地发展。

 

（整理自盛松成于2024年1月13日在“2024年中国首席经济学家论坛年会”上的发言，演讲主题为“我国房地产逐渐企稳，未来可能呈现L型态势”）