四季度房地产市场走势分析

经济日报 / 2023-10-12 12:02:15

近期，随着多地出台“认房不认贷”、统一最低首付比例、调整房贷利率下限、降低存量房贷利率等房地产利好政策，南京、济南、福州、郑州等多个二线城市取消限购，广州调整限购实施区域范围，上海降低临港新片区人才购房门槛等，房地产调控政策松绑进入更为全面的阶段。

从多个机构反馈情况看，政策落地后，消费者置业意愿、购房信心提升，卖一买一置换需求带动挂牌量增加，二手房价格保持平稳，在房企去化压力下，新房涨价预期不明显。

一线城市购房热度提升

8月底，多部委联合发文，明确了“认房不认贷”的认定标准，同时将全国首套、二套房商贷首付比例下限降至20%、30%。8月30日，广州、深圳率先落地执行首套房“认房不认贷”政策。9月1日，上海、北京全面跟进执行，力度超预期。

“落实‘认房不认贷’后，房地产市场成交明显快速上扬又逐步回落。从线上数据看，一线城市二手房热度上涨幅度在9月2日达到峰值，后续逐步回落，至9月10日又有所反弹，并稳定在高于8月均值水平之上。”58安居客研究院院长张波表示，一线城市成交反弹，是由于前期累积需求释放，潜在购房人群心理状态偏犹豫，随着具体政策落地，需求将快速释放。

“北京、上海在9月第一个周末成交量爆发后，第二个周末成交量降低超50%。”中原地产首席分析师张大伟认为，新政发布后的一周时间里，北京二手房成交5000套左右，新建住宅累计成交3500套左右。

随着需求释放动能减弱，9月后两周成交量明显下降。北京市住建委数据显示，9月份，北京新建商品住宅签约5891套，成交面积67.96万平方米，环比分别增长42.9%和41.1%；二手商品住宅成交14262套，环比增长30.1%。

“上海新房交易市场处于活跃和复苏态势，部分数据好于预期。”易居研究院研究总监严跃进表示，目前，成交量明显增加，买房群体主要是一些刚需购买者。

中秋国庆长假期间，广州推盘个数达20个，总推货量较去年同期增加42%。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，总体来看，政策对广州、深圳等地的影响没有北京、上海大，但广深地区新房楼盘的访客和二手房带看量有明显增加。“除了常规促销外，开发商推出了‘一口价’房源，以此带动买房人气。”李宇嘉说。

市场价格保持基本平稳

新政落地后，二手房挂牌量上涨，一些新楼盘取消优惠政策，许多购房者担忧是否会导致新一轮房价上涨？

“市场价格基本平稳，二手房、新房都没有出现明显涨价现象。”张大伟表示，二手房房源挂牌量明显增加，一部分是为了卖一买一享受较低首付，另一部分是期望价格上涨变现，但目前成交量基本平稳。

严跃进认为，一些房企收回优惠折扣看似是在涨价，其实是吸引购房者入市的一种营销手段，从供求关系看，房价上涨没有必要也没有市场基础。特别是二手房挂牌量增加，有助于减少二手房价格炒作现象。“房企要珍惜当前的政策，主动在市场秩序稳定方面做好相关工作，确保房价稳定和预期稳定。”严跃进提醒。

“尽管政策全面回归常态，但并不会带来新一轮楼市反弹，主要因为房地产市场基本面已今非昔比。”李宇嘉表示，现在，不管是房价、居民杠杆率还是住房需求空间，都发生了改变。这次房地产政策调整目的就是防风险、保稳定。

诸葛数据研究中心监测数据显示，今年中秋国庆假期（9月29日至10月6日），重点10城新建商品住宅日均成交612套，较去年国庆假期日均成交量上涨43.8%。但比往年同期的成交数据，今年日均成交量处于近7年的次低位水平，较2021年及以前的日均成交水平下降幅度超30%。

“‘双节’期间一些城市楼市成交量回升，但成交端仍具备较大上升空间，后续仍然需要利好政策持续加持。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪说，成交量回升有望带动市场信心提振，叠加政策端宽松态势延续，后续楼市复苏值得期待。

用好政策工具和窗口期

据中原地产统计，7月24日至8月底，全国房地产政策进入密集发布期，累计调控超过200次。9月，各地累计发布房地产调控政策高达175次。9月至10月是房屋交易较为活跃时期，俗称“金九银十”，11月至12月是房地产开发商冲业绩的关键期，后续几个月楼市的表现至关重要。

“去年，由于疫情影响导致基数较低，随着各地因城施策，如果用好政策工具、把握好窗口期，有望实现全年楼市‘U形’走势。”李宇嘉表示，量的稳定是防风险的前提，也是质提升的基础，预计将有更多城市出台各类调控政策，不断促进房地产市场平稳健康发展。

张大伟表示，对于北京等一线城市来说，“认房不认贷”主要影响的是改善性住房需求，这部分需求经短期消化后，后续如果没有其他政策利好，市场可能在10月后继续调整。

中指研究院数据显示，今年中秋国庆假期，35个代表城市日均成交面积较去年同期及2019年同期下降两成左右。整体来看，国庆期间各地楼市表现不一，上海、广州在楼盘供应端带动下情绪回升，北京、深圳、成都、杭州楼市表现相对平稳，武汉、苏州、天津等地在房交会、新政显效下，市场活跃度得到提升，但市场持续性仍需观察，短期市场依然有压力。

后续政策还有哪些优化空间？张波建议，可以进行“打补丁”式优化，例如调整普通住宅认定标准；降低房贷利率，尤其是降低首套房贷利率，减轻购房者月供压力。

中指研究院市场研究总监陈文静建议，一线城市库存压力大的区域可以按照因区施策、一区一策原则，与人口、人才等政策结合进行政策优化。“随着政策进一步落实，核心城市房地产市场有望逐渐企稳恢复，三四线城市房地产市场预期渐稳，以价换量或带动需求释放，全国房地产市场也有望逐渐筑底企稳，价格整体稳定，其中三四线城市短期内价格或延续下跌态势。”陈文静说。

“由于‘金九’市场表现总体不如预期，开发商紧抓‘黄金周’冲刺四季度业绩，不少新盘上市、老盘加推吸引人气，特价房、折扣营销等各类促销策略也带动人气回升。预计10月总体成交量比9月将有所提升。”张波说。

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