此次房贷利率下降，涉及面更广、涉及群体更多。与此前新发放、首套房贷款利率下降不同的是，本次房贷利率下降涵盖新发放贷款、存量贷款，以及首套房贷款、二套房贷款。去年以来，首套房贷款利率经历了多次优化与调整，旨在更好满足刚性需求、改善消费支出能力，但相关政策并未涉及二套房贷款、存量贷款。5年期以上LPR下降后，二套房、存量房贷款利率也将随之下降10个基点，前者最低降至4.8%。贝壳研究院最新数据显示，6月贝壳百城二套主流房贷利率平均为4.91%。

 

房贷利率下降，主要目的是减轻居民的财务负担，进而改善消费预期。去年以来，关于“是否提前还房贷”“是否延长房贷期限”的讨论时常登上网络热榜，抛开讨论表面，讨论背后反映出来的核心问题值得关注，即人们对于降低购房成本的期待。此次LPR下降后，对于已购房的群体来说，若其商业性个人住房贷款为100万元、期限30年、等额本息还款，月供将减少约57元至60元，30年共计减少约2万元。对于准备入市的新购房者来说，截至3月末，针对“5年期以上LPR减20个基点”这个首套房利率政策下限，已有83个城市下调，12个城市取消，因此，购房者的贷款利率有望降至4%以下，财务成本将进一步下行。

 

房贷利率下降有助于稳定需求端预期，释放合理住房需求。今年以来，房地产市场的需求波动备受各方关注。1月份至4月份，在国民经济企稳回升的带动下，前期积压的刚性、改善性住房需求加速释放，房地产销售、开发环节随之修复。进入5月后，由于经济运行逐步恢复至正常轨道，房地产市场也进入常态化运行态势，需求端出现了一定波动。1月份至5月份，商品房销售面积的降幅较1月份至4月份扩大，商品房销售额的增幅较1月份至4月份收窄。这时候，降低房贷利率有助于进一步释放合理住房需求，满足居民购房意愿。

 

房贷利率下降有助于稳定供给端预期，提振房地产投资信心。当前，房地产投资意愿有所下滑。1月份至5月份，全国房地产开发投资同比下降7.2%，较1月份至4月份6.2%的降幅进一步扩大。房贷利率下降将产生两方面影响。一方面，通过贷款重新定价，促进销售端企稳，带动投资端回升，形成“可支配收入增加、消费预期提升、内需扩大、投资意愿回暖”的正反馈。另一方面，房贷利率下降的主因是LPR下降，LPR下降意味着房地产企业的贷款利率、融资成本下降。今年3月份，新发放的企业贷款加权平均利率为3.96%，较上年同期低29个基点，此次LPR下降10个基点后，企业贷款利率将进一步下行。

 

预期稳，则信心足。当前，房地产市场仍面临一些困难，并处在恢复过程中。接下来，各地既要在坚持“房住不炒”定位的基础上，因地制宜执行好差别化住房信贷政策，也要加强政策措施储备，最大限度发挥政策的综合效应。可以预期的是，随着国民经济恢复向好、各项政策效应显现，市场预期将逐步好转，房地产市场将进入平稳、健康发展阶段。（作者：郭子源）