房地产业发展新模式的探索路径

 

对房地产业发展新模式的探索是一项系统工程，新旧模式转换是一个漫长的过程，要结合我国土地资源、人口、城市发展阶段等现状，从住房政策、土地制度、财税改革、金融支持等方面发力，找出一条适应房地产良性循环和健康发展的路径。

 

一是健全住房制度的政策体系。完善住房制度框架，以“满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居”为根本目标，真正建立“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的多层次住房供应体系，针对高、中、低三种收入家庭实施差异化的住房支持政策。加快完善以公租房、保障性租赁住房和公有产权住房为主体的住房保障体系，在人口净流入的大城市加快发展保障性租赁住房，在房价收入比相对较高的城市发展公有产权住房。完善住房租赁制度，加快出台《住房租赁条例》，进一步规范住房租赁市场，培育和构建“先租后买”“租购并举”的住房消费模式和市场流通机制。

 

二是完善住房用地制度。加快落实中央政府关于土地要素市场化配置的有关要求，构建城乡统一的建设用地市场，推进经营性集体建设用地同地、同权、同价入市。建立健全城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩的机制，保障性住房用地指标供应适当向人口净流入的城市群、都市圈倾斜。积极探索土地出让的年租制，由地方政府或集体经济组织以土地所有者身份，通过定期收取年租的方式将土地使用权出让给特定使用者。此外，要建立并完善房价地价联动机制，通过把地价、房价综合起来调控，达到从源头遏制地价、房价上涨的目的。

 

三是深化房地产金融制度改革。坚持差别化的信贷制度，发挥信贷政策对刚需和改善型等合理住房需求的支持效应，抑制以投机性需求为目的的投资，针对不同住房需求制定差异化的信贷政策。完善保障性住房和租赁住房的投融资政策，重点要完善保障性租赁住房的房地产投资信托基金（REITs）政策相关细则，引导保险机构、各类产业基金、上市公司资金及其他社会资本参与保障性租赁住房的建设与运营，在居民投资与保障性住房建设融资之间建立通道，有序引导社会投资，弥补住房保障的资金短缺，鼓励专业担保机构对住房租赁企业利用租金收入从金融机构获得融资进行担保。改革和完善住房公积金制度，以新市民为重点，不断扩大住房公积金的覆盖范围，建立新市民缴存住房公积金与被纳入住房保障范围相挂钩的机制，缓解大城市新市民的住房困难。

 

四是调整完善房地产相关的财税政策。全面梳理房地产税收体系，适当降低具有合理住房需求的居民在住房交易环节中的增值税、契税、个人所得税等税率。探索研究梯度征收住房销售个人所得税，调节房地产投资效益、降低房地产投资比重。增加持有环节上的税收，完善房地产税收基本制度，确定合理的起征点和差别税率。在全面评估房地产供给环节各项税费的基础上，研究适当降低购地、开发和销售环节的总体税费水平。建立房地产税收分配向地方和基层倾斜的制度，增强地方政府有效执行中央政府调控政策的激励力度。

 

五是强化房地产调控政策。更加强调住房的民生属性，将保障居民基本住房需求的民生目标作为房地产市场调控的首要目标。将城市群、都市圈作为差别化调控政策、协同联动调控的主要实施区域，注重因城施策的同时，更加重视区域一体化联动。加快完善房地产市场调控的法律法规，注重法治化的调控机制，增强调控政策的强制力和执行力，为调控政策的制定和实施提供制度性保证。把握好调控频率，正确处理好宏观经济发展不稳定性增强与稳定市场预期的关系，尽量避免政策的叠加效应导致房地产市场的波动。

 

总之，政府部门需要打破宏观经济对房地产的过度依赖，对土地财政的过度依赖，使住房回归民生属性，从顶层设计上为新模式过渡创造条件；房地产企业要以市场需求为导向，调整投融资模式和开发模式，全面提升运营能力和产品力。要牢牢抓住让人民群众安居这个根本出发点和落脚点，加强预期引导，积极探索发展新模式，推动各项政策措施落地见效，尽快实现全体人民住有所居的目标。

 

作者： 中共中央党校（国家行政学院） 李政清；北京河南经济文化促进会 冯志伟