当前房地产市场短期面临最突出问题是信心不足，“停贷”事件持续发酵导致行业历经空前的信心危机考验，房地产企业深陷信用弱化与行业下行风险的双重影响，多措并举“保交楼、稳民生”，采用强有力的外力干预帮助行业走出短期现金流恶性循环，稳定购房人信心，推动房地产市场回归正常轨道：第一，高度重视并妥善处置停工、停贷风波，以“保交楼、稳民生”为核心，压实多方责任、建立、用好房地产稳定保障基金，支持开放性政策性银行提供“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用；积极协调推进停工项目复工，配合专项借款支持项目提供新增配套融资支持。第二，因城施策用足用好政策工具箱，进一步释放前期挤压的刚性购房需求和合理改善性需求，落实差异化信贷政策，推动地产销售回归正常状态。第三，适度放松房地产调控政策，加大金融支持力度，优化预售资金监管、探索商品房预售制度改革。第四，有效盘活房地产企业存量资产和城市的低效资产，推动化解及处置出险房企债务风险。

 

 

中长期看，要确保房地产市场平稳运行和健康发展，需进一步完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，积极探索房地产行业新发展模式，形成长期稳定的市场预期。首先，针对当前中国房地产市场面临多重结构性供需失衡，坚持“房住不炒”中心定位，完善住房“双轨制”，积极探索房地产行业新发展模式，构建“市场+保障”的住房供应双轨制度，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系。第二，推动都市圈城市群发展战略，优化房地产市场区域结构性失衡问题；有序培育现代化都市圈，以中心城市辐射带动周边地区发展的城市格局，实现要素便捷流通、资源高效配置和产业协同效应。第三，建立住房和土地联动机制，科学合理把握土地供应节奏、结构，积极推进房地产行业供给端改革，发挥价格在土地资源配置中的重要作用，逐步降低土地财政依赖。第四，稳步推动房地产税立法和改革，抑制投机性需求，优化住房占有结构失衡。但考虑到，当前房地产行业预期转弱、信心不足，且房地产市场区域特征明显且差异较大、情况复杂，因此扩大房地产税改革试点工作需待房地产市场有所好转时逐步推进、循序渐进。

 

 

房地产行业在长期以来的发展过程中累积了大量债务，债务风险居于高位，且地产具备一定金融属性，其债务风险波及面广、传导性强，因此防范化解房地产领域债务风险既是短期、亦是中长期的重要问题，需注重地产风险缓释的节奏和力度。首先，建立健全房地产企业债务风险监测及预警机制，制定动态、科学、高效的房地产调控政策，做到早识别、早预警、早应对，有效提高债务风险防控前瞻性。其次，注重房企债务风险缓释的节奏和力度，短期适度加大优质房企及优质项目的融资支持力度；中长期看，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，确保房地产金融政策连续性、一致性和稳定性，健全房地产债务风险防范化解长效机制，有序引导企业负债率、居民杠杆率逐步回归到合理水平,坚守不发生系统性金融风险的底线。再次，对市场预期合理引导，从中央及地方层面分别设立房地产纾困母子基金、共同构成我国房地产稳定保障基金体系，充分发挥基金稳定房地产市场预期、保交付稳民生的积极作用，推动出险房企债务处置市场化、法制化。最后，优化房企债务结构与公司治理，提升企业经营能力，降低有息债务规模、优化债务期限结构，保障房地产的资金链、供应链实现良性循环。

 

结语：当前房地产行业面临的问题是行业中长期矛盾在疫情等阶段性短期因素刺激下的深度体现，2021年下半年以来房地产行业加速进入深度调整期，流动性风险、债务风险以及衍生风险持续上升并集中释放，引发市场对房地产的信心危机。12月中央经济工作会议提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，事实上随着房地产泡沫化金融化势头逐步扭转，站在经济结构调整与行业发展长周期上看，房地产行业迎来了转型发展的重要节点，优化住房结构、提升与产业人口结构匹配度，逐步向房地产综合运营开发业务模式转型，建立更高效投融资机制，以及深化国企民企合作，是房地产行业健康可持续发展的关键转型发展道路。基于此，本文从多方面提出房地产行业转型发展的对策建议，短期需多措并举“保交楼、稳民生”，恢复房地产信心；中长期，需从住房结构、业务模式、投融资模式、行业格局等角度探索房企转型之路，积极探索房地产行业新发展模式，构建房地产市场长效机制；同时，防范化解房地产领域债务风险既是短期、亦是中长期的重要问题，共同推动房地产行业健康平稳发展。

 

 

闫衍  中国人民大学经济研究所副所长、中国宏观经济论坛（CMF）副主席，中诚信国际信用评级有限责任公司董事长、总裁

袁海霞   中国宏观经济论坛（CMF）主要成员，中诚信国际信用评级有限责任公司研究院副院长

张堃  中诚信国际研究院高级研究员

彭月柳婷  中诚信国际研究院助理总监

本文转载自《房地产世界》（2023年2月）