在此背景下，清华五道口全球不动产金融论坛近日召开“2022-2023不动产行业宏观形势回顾与展望”闭门研讨会，梳理分析房地产市场整体态势，聚焦不动产金融工具创新，并针对行业复苏与创新举措提出政策建议。

 

　　此次会议由清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心主办。第十三届全国政协委员，中国证券监督管理委员会原主席肖钢、中国房地产业协会副会长张其光出席并听取会议内容。清华大学金融科技研究院副院长、清华五道口全球不动产金融论坛秘书长魏晨阳主持会议。来自万达集团、红星美凯龙、高和资本、双全集团、益友天元律师事务所、中金公司、深高投资、国家金融与发展实验室、清华大学恒隆房地产研究中心、中指研究院等业界及学界专家，从宏观行业、资产方、资金方的角度，展开深入解读与分享。

 

　　在市场回顾与展望环节，中金公司董事总经理、研究部执行负责人张宇表示，今年一季度，房地产市场的回暖是相较2022年较低基数的增长，其中二手房的增长高于新房。不同线级城市的销售和土拍表现已出现明显分化，一线城市回升迅速，低库存二三线城市有所恢复，但仍有不少高库存城市延续“低温”。国央企与民企在销售恢复速度和强度方面也明显分化——国央企情况较好，民企销售相对疲软。当前，房地产市场在建面积仍然不低，但随着新开工放缓、竣工加速，规模已跨过高点。

 

　　中指研究院企业事业部研究总监刘水认为，当前房企销售有一定程度回暖——今年一季度排名前100的房企销售额同比提升8.2%；规模销售额达1.76万亿元，但仅为2021年同期的六成；房企拿地在去年同期下降60%的基础上继续下降15%。同时，他强调，尽管今年一季度信用债有所恢复，但房企非银融资整体下降，且成功发债的企业大多为央企和国企。

 

　　房地产行业的高质量发展不仅需要积极的政策引导，还需要有效健康、可持续的金融工具。在专题研讨环节，与会专家围绕近期市场极为关注的消费基础设施REITs、不动产私募投资基金等方面进行探讨。

 

　　红星美凯龙集团助理总裁许茂针对推出消费基础设施REITs表示，此前疫情给商业地产租赁带来较大影响，同时民营企业也面临融资难、融资贵困境。消费基础设施REITs的推出对于商业不动产相关主体是极大的利好，在解决企业现金流、业务发展等问题的同时，也能与社会分享优质商业地产的收益。

 

　　万达集团资本中心证券事务部总经理彭欣从资产方角度表示，支持消费基础设施REITs发行意义重大，同时公募REITs发展是一个缓慢的过程，未来Pre-REITs、类REITs等市场的发展潜力会更大，市场相关主体可将目光更多聚焦于项目的前期培育。

 

　　从REITs立法层面，益友天元律师事务所首席合伙人、主任唐海燕补充了三点建议。第一，构建REITs的合法合规性体系，以推动Pre-REITs的合法合规性体系建立；第二，建立一体化的税务政策，可建立Pre-REITs项目税务备案制度，便于Pre-REITs和公募REITs的政策衔接；第三，推动ESG投资理念在Pre-REITs到REITs的全生命周期运用。

 

　　针对不动产私募投资基金，高和资本董事、地产科技基金合伙人李慧忠表示，当前我国REITs市场对于项目发行主体的要求较高，应当积极引导市场投资者更加关注项目资产层面。底层项目的资产管理、现金流管理等是REITs市场稳步发展的关键，基金管理人应加强对该方面的重视。