1月5日，人民银行、银保监会联合发布通知称，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，由地方政府按照因城施策原则，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。对于已经采取阶段性下调或取消当地首套房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内，新房价格环比和同比实现连续3个月均上涨，则从下一个季度起，恢复全国统一的首套住房贷款利率下限。个人二套房的政策仍维持现状。

 

此次首套房贷款利率动态调整机制的确立，实际上是对此前政策的延续。在业内人士看来，从2022年底前阶段性放宽，到建立动态调整机制，以及后续各地的稳经济“一号文”都对住房消费提振给予重视，支持刚性需求、提振房地产市场信心的信号逐步释放。

 

半数城市房贷利率突破下限，各城二套房利率普遍执行4.9%

 

融360数字科技研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，2023年2月，全国首套房贷款平均利率为4.07%，比2022年底下降9BP，同比下降132BP；二套房贷款平均利率为4.94%，连续四个月维持利率水平不变。

 

另外，融360数字科技研究院监测的42个城市中，2023年2月有22个城市的房贷利率下降，其中11个城市的首套房贷款利率环比降幅在20BP以上，除成都外均为满足突破房贷下限要求的城市。南宁地区降幅最大，首套房贷款利率从4.1%降至3.7%，下降了40BP。

 

42个重点城市中，至少有半数的城市首套房贷款利率突破全国房贷下限。南宁和珠海地区首套房贷款利率全国最低，为3.7%，此外，在部分三四线城市中，个别银行也已按3.7%执行；厦门、哈尔滨、福州、长春等10多个二线城市的首套房贷款利率为3.80%；贵阳、惠州、中山等地的首套房贷款利率则降至3.9%；昆明、大连等地的首套房贷款利率为3.95%。

 

与首套房贷款利率频繁调降不同，多数城市的二套房贷款利率维持不变。除了北京、上海、西安和厦门外，其余城市全部执行4.90%的二套房贷款利率。

 

 

1月初，住房和城乡建设部相关负责人表示，对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来；对于购买第二套住房的，要合理支持，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持；对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。

 

除了房贷利率外，2023年开年，还有多个城市调降首套房和二套房的首付比例。东莞、佛山陆续在全域内取消商品住房“限购令”，首套房贷款首付比例最低仅为2成，二套房贷款首付比例最低为3成。太原地区的部分银行也陆续将首套房首付比例调降至2成。海口、无锡、苏州、长沙、成都等地的二套房首付比例最低可以做到4成。

 

在住房套数的认定方面，各地也在优化认房认贷类政策。住房套数的认定标准不同，则会对购房适用的房贷政策产生不同的影响，本质上有利于改善性住房需求的释放。2022年以来，已经有郑州、佛山、贵阳、太原等超过50个城市执行“认贷不认房”政策，即首套房贷款结清后，购买二套房产可以执行首套房贷款的政策，这降低了住房置换刚需用户的置业门槛。

 

多地房贷年龄期限上限延长，“接力贷”等产品重出江湖

 

近期，各地房贷政策陆续放宽。2月13日，南宁地区“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”的消息迅速引起市场热议。但根据银行的反馈，这句话存在误读，事实上，是“贷款人年龄+贷款期限”放宽至不超过80岁，即50岁以下的人都可以贷30年，但贷款人年龄上限规定没有改变，最大仍不得超过70岁。不仅如此，上述政策的执行，需要银行的房贷用户满足其他条件才可以。

 

其实，在目前的房贷市场环境下，南宁地区执行上述政策存在一定的现实意义，能够在一定程度上满足部分中老年人的购房养老需求。

 

在南宁之后，又有杭州、宁波、成都、北京等地传出房贷年龄期限延长的消息。根据相关消息，杭州已有2家城商行延长贷款年龄至75周岁，目前多数银行执行的政策是不超过65周岁或70周岁；宁波已有2家银行于近期调整房贷政策，将“年龄+年限”之和提升至最高80周岁；成都地区也有部分银行的房贷年龄期限可延长至85岁，建行最高可贷至90岁，但采用的是子女和父母共同还款的方式来延长贷款期限；北京也有部分银行将借款人的可贷“年龄+年限”放宽至80-85周岁，甚至有国有银行表示最高可到95岁，但对购房人要求比较高，需要子女担保，且借款人退休金和担保人的月收入需覆盖月供的2倍。

 

其实，随着年龄期限延长成为市场热点，创新类房贷产品也在近期频出，本质上都是多个还款人联合贷款，这不仅可以提高购房者的贷款额度、增强还款能力，还可以减少贷款违约风险。总的来看，市场上，“接力贷”重出江湖且有所升级。

 

除了房贷产品本身的创新之外，住房公积金贷款ABS也在2016年5月被住建部叫停之后，再次重返市场。

 

 

2月初，人民银行发布《2022年四季度金融机构贷款投向统计报告》。报告显示，2022年末，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点，环比则下降了1.57%。另外，根据2022年金融统计数据报告，2022年全年居民中长期贷款和短期贷款分别较上年少增3.33万亿元和7600亿元。其中，居民中长期贷款主要以个人房贷为主。这说明，在2022年新增个人住房贷款额度减少的同时，从第四季度开始，购房用户开始扎堆提前还房贷，房贷还款规模大增，带来了个人住房贷款余额的下降。

 

总体上看，多地掀起“提前还贷潮”，原因主要有以下三个方面。

 

第一，2022年以来，新增房贷利率显著下降，存量房贷款利率则居高不下。房地产市场比较低迷，个别地区已经还了几年房贷的房产，甚至和新买一套同样住房的价值相当。用户对未来不确定性的担忧增加。

 

第二，2022年以来，理财市场的投资业绩不够理想，收益也不够稳定，跑赢房贷利率基本成了奢望。其中，存在部分房贷用户近几年积攒了部分闲置资金，却苦于找不到优质的可配置资产的困境。

 

第三，部分地区的“认房认贷”政策有所放宽，首套结清后，二套房贷可以以首套房贷的首付和利率执行。

 

因此，在多重因素的影响下，不管是有闲置资金但无优质资产可配置的经济能力较强的用户，还是有住宅置换刚性需求的购房用户，都开始选择提前还清贷款。虽然多数政策的初衷是为了促进房地产市场交易，但对楼市预期的转变，导致了“提前还贷潮”的爆发，远远超出了银行预期，对银行的风控管理和资产配置都形成了比较大的挑战，“还款难”“排队预约，至少要等3-5个月”等问题备受关注。

 

基于此，监管部门召开专题会议，要求银行加快处理积压申请，做好提前还款服务。同时，监管部门还专门发布风险提示，提醒广大消费者警惕不法中介诱导，认清违规使用经营贷置换房贷的风险，保障自身合法权益。2月底，监管部门的相关负责人表示，从市场反映和了解的情况来看，提前还款办结数量明显增长，办理时限有所缩短，提前还款困难的问题已逐步缓解。

 

另外，房地产市场也逐渐出现好转迹象。国家统计局最新披露的数据显示，连续下跌12个月后，1月份全国70城新房价格指数终于止跌。另一个积极变化是，房价上涨城市数量骤增。上海、合肥、宁波、成都、湛江的新房价格涨幅居前五，排名前三的城市均位于长三角区域，这也意味着这一区域新房市场修复和回升动力较强，已率先出现复苏。同时，二手房市场亦出现回暖迹象，尤其是以北京、深圳、上海为代表的热点城市，居民购房热情正逐渐焕发。

 

春节前后，重庆、江苏、昆明、辽宁、广东、内蒙古、上海、河南等多地把提振住房消费作为新一年的重要工作。住房消费在各地的地位都在提升，下一步，首付比、首套住房认定等需求端的住房政策力度有望进一步加强。未来，随着需求接力以及进一步利好政策的支撑，“提前还贷潮”的热度可能会略有消退。

 

作者｜李万赋「融360大数据研究院」

 

文章来源： 金融博览财富杂志